業(yè)主的權利

　　物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據條例的規定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括：

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權利義務(wù)的基本法律依據。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權利，就是業(yè)主享有的最為基本的權利。

　　2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。

　　業(yè)主大會(huì )是由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區域內全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權的業(yè)主自治機構。提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利應當由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問(wèn)題。同時(shí)，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議。

　　業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會(huì )議事規則是有關(guān)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)應當遵循的會(huì )議程序、決議通過(guò)的要求等有關(guān)規則。這些規約直接決定和影響業(yè)主的自治權能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則建議權。

　　4.參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權。

　　參加會(huì )議權包括獲得會(huì )議通知權，這就要求會(huì )議通知必須充分、明確、按時(shí)。參加業(yè)主大會(huì )，是保證業(yè)主民主表決權的前提。而投票權則是業(yè)主民主權利的實(shí)現。

　　5.選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權。

　　業(yè)主委員會(huì )是經(jīng)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會(huì )是一個(gè)物業(yè)管理區域中長(cháng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì )委員的權利，也決定著(zhù)業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì )的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì )的被選舉權。被選舉權是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì )委員的權利。

　　6.監督權。

　　監督權的內容主要包括：監督業(yè)主委員會(huì )的工作；監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用。

　�。�1）每一個(gè)業(yè)主都有權監督業(yè)主委員會(huì )的工作。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主的自治機構，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會(huì )的委員也具有個(gè)人利益，在監督不力的情況下有可能會(huì )怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個(gè)別委員還可能出于個(gè)人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費，涉及一些公共財物問(wèn)題。對此，業(yè)主們都應享有一定的監督權，保護自身的合法權益。

　�。�2）業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監督的權利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監督的權利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿(mǎn)，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當的處理措施。同時(shí)，業(yè)主雖然有權監督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒(méi)有檢查物業(yè)管理公司財務(wù)的權利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監督的權利，但行這些權利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監督物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經(jīng)濟上的合法運作。根據我國會(huì )計制度的規定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒(méi)有權利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì )影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出情況，應該向業(yè)主委員會(huì )提出請求，由業(yè)主委員會(huì )委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。只有國家法律認同的會(huì )計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監督權。

　�。�3）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權。物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地因為并非業(yè)主所獨有，關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來(lái)說(shuō)不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權并對該物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用進(jìn)行監督。

　�。�4）監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用。專(zhuān)項維修資金如果不有效的加以監督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用的監督權。

　　7.法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主的權利可能還會(huì )在其他法律、法規中作出規定，對于這些權利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋產(chǎn)權證所確定面積享有所有權。除此之外，業(yè)主對走道、門(mén)廳等共有部分及根據同一系列合同出售的小區內的草坪、道路等根據建筑物區分所有權理論和法律規定與其他業(yè)主共同享有所有權和使用權。業(yè)主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。