國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平

　　第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　「釋義」 本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規定。

　　物業(yè)管理作為我國新興的轉型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開(kāi)放以及建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)需要，是我國城鄉住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現代化管理轉換的客觀(guān)需要。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現代化手段，如科技創(chuàng )新手段、計算機管理手段等，去實(shí)施硬件（如房屋、設備與設施等）和軟件（如產(chǎn)權、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理，通過(guò)內部不同層次的管理活動(dòng)，進(jìn)而達到科學(xué)化、制度化與規范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實(shí)現管理現代化，從而不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)管理現代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現代技術(shù)創(chuàng )新和科學(xué)管理為宗旨，運用現代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規范化管理的活動(dòng)過(guò)程。物業(yè)管理現代化的實(shí)際意義就在于：

　　首先，它要求管理思想更新。即要確立現代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營(yíng)戰略、市場(chǎng)觀(guān)念、資金運用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀(guān)念更新。也就是說(shuō)要打破傳統的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹(shù)立起社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現代化小區物業(yè)管理新思想、新觀(guān)念。

　　其次，它是實(shí)現組織管理現代化的需要。就是根據現代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。

　　第三，它是管理方法實(shí)現現代化的重要標志。就是要根據企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應的現代管理方法，如現代經(jīng)營(yíng)決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數學(xué)方法等等。

　　第四，它是管理手段實(shí)現現代化管理的反映。就是要運用一系列企業(yè)現代管理必須的管理工具，如先進(jìn)的監控手段、電子計算機、管理信息系統等等。

　　第五，它是實(shí)現管理人才現代化需要。人才現代化是小區物業(yè)管理現代化實(shí)現的根本。一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。管理人才現代化就是要培訓和造就一大批掌握現代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監督、執行才能和各種專(zhuān)業(yè)知識的現代管理人才。

　　為實(shí)現小區物業(yè)及其物業(yè)管理的現代化管理內容，其途徑是多方面的，一般說(shuō)，應從以下幾個(gè)方面人手：

　　1.樹(shù)立全新的管理思想，是實(shí)現管理現代化的基礎。

　　要實(shí)現物業(yè)管理現代化，首先要轉變思想觀(guān)念，即從傳統的行政性福利性的房管模式向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)型現代化管理模式轉變。這種思想觀(guān)念的轉變是市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展要求的。物業(yè)管理現代化不能受傳統觀(guān)念的束縛，樹(shù)立全新的管理思想是實(shí)現物業(yè)管理現代化的根本途徑。

　　2.組建全新的物業(yè)管理組織機構，是實(shí)現物業(yè)管理現代化的保證。

　　物業(yè)管理機構現代化，就是按照現代小區物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。一般情況下，物業(yè)的組織機構是否保證了管理現代化的實(shí)施，其衡量標準主要包括三個(gè)方面：

　　第一，小區物業(yè)管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規律，即是否符合規范化管理的要求；是否能滿(mǎn)足管理職能間的內在聯(lián)系；是否能滿(mǎn)足小區物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。

　　第二，小區物業(yè)管理組織的現代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。

　　第三，衡量小區物業(yè)管理組織機構是否現代化的重要標準，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達到質(zhì)量?jì)?yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶(hù)是否滿(mǎn)意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益（即社會(huì )效益和企業(yè)效益）是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理的要求，也體現著(zhù)管理組織機構發(fā)揮職能作用的程度。

　　以上三個(gè)標準主要是從質(zhì)的規定性上來(lái)衡量物業(yè)管理組織機構的現代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來(lái)衡量，反映管理組織現代化的實(shí)現程度。在實(shí)際工作中，也可以從縱向與橫向兩個(gè)方面進(jìn)行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過(guò)去與現在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區物業(yè)管理組織機構的現代化程度與同期的行業(yè)內、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管理現代化相比較，反映兩者之間的差距，通過(guò)對上述三個(gè)方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側面看出小區物業(yè)管理組織現代化的程度。

　　3.運用現代化管理方法，是物業(yè)管理現代化的重要途徑。

　　現代管理方法的種類(lèi)很多，對于小區物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，現代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應用是比較重要的，因為它有助于各專(zhuān)業(yè)人員根據實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習和掌握與本職能管理有關(guān)的現代管理方法，便于有關(guān)部門(mén)組織現代管理方法的培訓，還有利于現代管理方法按職能配套應用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現代化管理方法：（1）管理決策方法，包括：市場(chǎng)調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。（2）計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò )計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。（3）物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標準等方法。（4）理財方法，包括：全面經(jīng)濟核算、目標成本、價(jià)值工程等方法。

　　采取多種途徑，推行現代化管理方法在小區物業(yè)管理中的應用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現代化的實(shí)現。

　　4.提高小區物業(yè)管理人員的綜合水平，是實(shí)現物業(yè)管理現代化的關(guān)鍵。

　　物業(yè)管理人才的現代化，是實(shí)現物業(yè)管理現代化的根本所在。管理人才的現代化，從管理者個(gè)體來(lái)說(shuō)，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結構等方面的優(yōu)化，以適應企業(yè)管理現代化的要求。

　　目前，小區物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區物業(yè)管理起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動(dòng)，但大面積的開(kāi)展持證上崗培訓的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區物業(yè)管理現代化的實(shí)現。