�。ㄒ唬�寫(xiě)字樓物業(yè)承租客戶(hù)的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶(hù)并長(cháng)久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標準是承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內容等。

　　1、承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及聲譽(yù)。承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型應與寫(xiě)字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認真分析每個(gè)承租戶(hù)的信譽(yù)，對其租住的用途及經(jīng)營(yíng)內容是否與已有承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)的內容相協(xié)調。因為一個(gè)租戶(hù)的滿(mǎn)意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶(hù)整體之間的相容性和相宜性，就是說(shuō)租戶(hù)人員情況或營(yíng)業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶(hù)相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。

　　2、承租戶(hù)的財務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶(hù)應有較詳細的資信核查。這種調查可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行：通過(guò)承租戶(hù)填寫(xiě)的申請表，了解其經(jīng)營(yíng)內容、當前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開(kāi)戶(hù)銀行的名稱(chēng)、信譽(yù)擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等；還可以從稅務(wù)機構、工商管理機構、往來(lái)銀行、經(jīng)紀人及承租戶(hù)提供的財務(wù)報表來(lái)判斷其信譽(yù)和財務(wù)狀況：另外，還可通過(guò)專(zhuān)業(yè)的資信調查公司提供承租戶(hù)的資信報告，了解承租戶(hù)的財務(wù)狀況、支付方式、支付習慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細核查中還有搞清承租戶(hù)的組織結構和財務(wù)體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務(wù)責任關(guān)系。因為很多子公司、特許公司的財務(wù)是獨立的，總公司沒(méi)有責任承擔這些小公司的債務(wù)。

　　核查承租戶(hù)財務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶(hù)時(shí)作決策。那些被證明財務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是入選對象；那些財務(wù)狀況不佳、信譽(yù)不好的租戶(hù)要加以小心，一般應加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶(hù)的過(guò)程之所以復雜，就是因為寫(xiě)字樓建筑內是否有足夠的使用空間來(lái)滿(mǎn)足承租戶(hù)對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶(hù)能否成為現實(shí)的承租戶(hù)。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會(huì )議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶(hù)為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標準服務(wù)有較大差異，在將來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中就會(huì )出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶(hù)的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應該考慮整個(gè)租賃期限內的實(shí)際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔特殊服務(wù)的費用。滿(mǎn)足特殊服務(wù)，應和寫(xiě)字樓功能相適應、與租戶(hù)整體之間相容相宜，并與當地法規無(wú)抵觸。

　�。ǘ�）寫(xiě)字樓物業(yè)的租金管理

　　物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價(jià)格，是分期出賣(mài)物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現，是物業(yè)商品的一種特殊的價(jià)格形式。

　　1、寫(xiě)字樓租金的構成。

　�。�1）成本租金成本租金是房屋租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標準，是房屋租賃經(jīng)營(yíng)盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構成。

　�。�2）商品租金。商品租金是由商品的等價(jià)交換關(guān)系所確定的租金。為了實(shí)現商品的擴大再生產(chǎn)，這類(lèi)租金應當實(shí)現正常消耗完全得到補償并可獲取一定利潤的租金。一般來(lái)講，商品租金是在成本租金的基礎上加上利息、稅金和保險費構成。

　�。�3）基礎租金�；�礎租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。在確定租金時(shí)，必須以?xún)r(jià)值為基礎，以成本為最低經(jīng)濟界限，根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費用和空置損失的租金）而確定的一個(gè)基礎租金。

　�。�4）市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現的一種租金。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金水平主要取決于當地市場(chǎng)供求關(guān)系，當市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求時(shí)，租金下降；當市場(chǎng)需求遠遠超出供給時(shí)，租金上升。但在一定的市場(chǎng)條件下，某幢寫(xiě)字樓的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。

　　2、寫(xiě)字樓租金的確定方法。

　�。�1）租金應在制定寫(xiě)字樓基礎租金價(jià)格的基礎上，根據寫(xiě)字樓所處地理位置、自然條件、質(zhì)量標準、裝飾檔次、設備配置等方面的差異進(jìn)行分類(lèi)，作為定價(jià)的調劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

　�。�2）在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎租金，物業(yè)管理企業(yè)可根據市場(chǎng)競爭狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費用計入租金，哪些經(jīng)營(yíng)費用可以單獨收取。當基礎租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費用，以使基礎租金向下調整到市場(chǎng)租金的水平。

　�。�3）寫(xiě)字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類(lèi)。

　�。�4）寫(xiě)字樓物業(yè)的租約由于要持續較長(cháng)的時(shí)間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。為此，承租戶(hù)和物業(yè)管理企業(yè)通常商定一個(gè)固定的年租金增長(cháng)率或增長(cháng)量，該增長(cháng)率或增長(cháng)量在整個(gè)租賃期間內有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎上，每年每平方米增長(cháng)30元或每年上調10%；當租期很長(cháng)時(shí)，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險，有時(shí)規定租金可以按消費價(jià)格指數調整，但又規定一個(gè)上調比例的最高限額，以便由承租戶(hù)承擔最高限額以?xún)鹊娘L(fēng)險，由業(yè)主承擔最高限以外的風(fēng)險。

　�。�5）寫(xiě)字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。因此，準確地測量寫(xiě)字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。對于寫(xiě)字樓建筑，公用面積分攤系數一般在0.2～0.3之間。

　�。�6）成功的寫(xiě)字樓租賃能產(chǎn)生可觀(guān)的經(jīng)濟效益。在確定某幢寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金時(shí)，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內所處的位置有一定差異。物業(yè)管理企業(yè)在確定出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金的水平上。