地籍調查概述

　　地籍調查是指依照國家的規定，通過(guò)權屬調查和地籍測量，查清宗地的權屬、界址線(xiàn)、面積、用途和位置等情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書(shū)提供依據的一項技術(shù)性工作。地籍調查是土地登記的法定程序，是土地登記的基礎工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。為保證城鎮（包括村莊）地籍調查工作規范、有序，符合土地登記的要求，原國家土地管理局制定了《城鎮地籍調查規程》。該《規程》從我國實(shí)際出發(fā)，按照合法、有效、可行、滿(mǎn)足當前地籍管理和土地登記需要，本著(zhù)有重點(diǎn)、有步驟地完善我國地籍管理制度的原則，對當前開(kāi)展的地籍調查的內容、方法、程序、精度和成果資料等作了系統性、整體性的規定。對于規范全國的地籍調查工作，因地制宜采用調查方法和先進(jìn)科學(xué)技術(shù)手段，促進(jìn)調查工作的有效開(kāi)展，建立和完善地籍管理制度起到了重要作用。

　　一、地籍調查的作用和意義

　　我國實(shí)行的是土地產(chǎn)權登記制度，登記之前須對登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對需要登記的土地開(kāi)展地籍調查，查清和核實(shí)每宗地的地籍要素，目的是保護土地產(chǎn)權人的合法權利和利益，建立起科學(xué)的地籍管理制度。

　　地籍調查成果是地籍管理的依據和基礎，初始地籍調查起到了地籍管理基礎建設的作用，隨著(zhù)變更地籍調查的開(kāi)展，地籍管理信息庫建設越來(lái)越豐富，不僅奠定了地籍管理的基礎，也為土地管理科學(xué)的研究積累資料。

　　二、地籍調查的主要內容

　　當前我國實(shí)行的土地登記制度，要求對每宗土地的登記應反映登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權利主體、土地權屬性質(zhì)和來(lái)源、土地權利客體及與這三方面直接相關(guān)的其他內容。土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、國有土地使用權人、集體土地使用權人和土地他項權利人。土地權利客體指土地權利、義務(wù)所共同指向的對象。地籍調查時(shí)對土地權利主體調查的內容包括土地權利人的地址、單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名、法人代表、個(gè)人身份證明等。地籍調查時(shí)對土地權屬性質(zhì)和來(lái)源調查的內容包括土地的所有權、使用權、他項權利的性質(zhì)及其來(lái)源證明。地籍調查時(shí)對土地權利客體調查的內容包括土地的界址、面積、座落、用途（地類(lèi)）、使用條件、等級和價(jià)格等。其他相關(guān)內容的調查包括土地及其上建筑物、構筑物的權利限制等。

　　為了滿(mǎn)足土地登記的需要并為制定土地稅費標準、土地利用規劃、城市規劃、區域性規劃和有關(guān)政策提供科學(xué)依據，地籍調查必須對每宗土地進(jìn)行確切的描述和記載，因此，地籍調查的主要內容可概括為土地權屬調查和地籍測量。

　　土地權屬調查指通過(guò)對土地權屬及其權利所及的界線(xiàn)的調查，在現場(chǎng)標定土地權屬界址點(diǎn)、線(xiàn)，繪制宗地草圖，調查用途，填寫(xiě)地籍調查表，為地籍測量提供工作草圖和依據。土地權屬調查的基本單元是宗地。

　　地籍測量指在土地權屬調查的基礎上，借助儀器，以科學(xué)的方法，在一定區域內，測量宗地的權屬界線(xiàn)、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據。地籍測量的內容包括：地籍控制測量，地籍細部測量。地籍細部測量又分為：測定界址點(diǎn)位置、測繪地籍圖、宗地面積量算、繪制宗地圖。

　　權屬調查和地籍測量有著(zhù)密切聯(lián)系，但也存在著(zhù)質(zhì)的區別。權屬調查主要是遵循規定的法律程序，根據有關(guān)政策，利用行政手段，調查核實(shí)土地權利狀況，確定界址點(diǎn)和權屬界線(xiàn)的行政性工作，權屬調查工作主要是定性的；地籍測量則主要是測量、計算地籍要素的技術(shù)性工作，地籍測量工作主要是定量的。

　　地籍調查是依照法律程序和技術(shù)程序，采用科學(xué)方法進(jìn)行的，調查工作具有法律性質(zhì)，成果對于維護法律尊嚴、政府威望、樹(shù)立國土資源行政主管部門(mén)的管理權威和信譽(yù)具有重要作用，地籍調查成果經(jīng)土地登記后具有法律效力。

　　三、地籍調查分類(lèi)

　　地籍調查通常分為初始地籍調查和變更地籍調查。

　　初始地籍調查是初始土地登記前的區域性普遍調查。變更地籍調查是在變更土地登記或設定土地登記時(shí)利用初始地籍調查成果對變更宗地的調查，是地籍管理的日常性工作。

　　地籍調查還可按區域范圍分為城鎮地籍調查和村莊地籍調查。

　　城鎮地籍調查是指對城市、建制鎮以及城鎮以外的工礦、企事業(yè)單位所進(jìn)行的權屬調查和地籍測量，由于城鎮土地利用率高、建筑物密集、土地價(jià)值高等因素，對城鎮地籍測量的精度要求也比較高，城鎮地籍圖的比例尺一般為1：500或1：1000.村莊地籍調查是指對農村居民點(diǎn)用地按城鎮地籍要求進(jìn)行的地籍調查，對村莊地籍測量的精度要求較城鎮地籍測量低，村莊地籍圖的比例尺一般為1：1000或1：2000.

　　四、地籍調查技術(shù)依據

　　地籍調查的基本技術(shù)依據有以下幾個(gè)方面：《城鎮地籍調查規程》、《城鎮變更地籍調查技術(shù)規定》（試行）及《地籍圖圖式》；《中華人民共和國土地管理法》；《城市測量規范》；《全國土地分類(lèi)標準》；《確定土地所有權和使用權的若干規定》；其他相關(guān)政策、法規、政策性文件，有關(guān)部門(mén)規范性文件、批復、答復、函；地方制定的政策及技術(shù)標準的補充規定。