理論上的建設市場(chǎng)應該是：需方首先提出建設項目的功能要求，建方作為供方向需方提出滿(mǎn)足項目功能要求的報價(jià)，得到需方承諾后，建設合同形成；實(shí)際上建設項目的主體情況很特殊、也很復雜。例如在一個(gè)水利工程項目中，地方政府作為需方提出了建設項目的功能要求；但沒(méi)有建設資金，它需要國家資金進(jìn)入，于是需方的所有權（資方）和使用權（用方）會(huì )發(fā)生分離。

　　目前，國家出資方式有兩種。一種，國家資金以資本金注入方式援助地方政府，地方政府仍以獨立的需方組建建設單位；另一種，隨著(zhù)國家投資體制改革的實(shí)行，國家資金可以以投資方式進(jìn)入非經(jīng)營(yíng)性政府投資項目中，國家將作為資方、地方政府作為用方合作成為項目的需方，并委托社會(huì )專(zhuān)業(yè)化項目管理單位組建建設單位。為了區分由地方政府部門(mén)作為獨立需方組建建設單位的傳統指揮部模式，我們把后者稱(chēng)作代建制。

　　因此代建制具有如下特點(diǎn)：

　　1）資方是國家，需方分離為用方和資方。

　　2）建方是社會(huì )專(zhuān)業(yè)化項目管理單位，被稱(chēng)作代建單位。