地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險

　　土地開(kāi)發(fā)是一種風(fēng)險最大、收益通常也最高的一種房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場(chǎng)價(jià)格受一系列的風(fēng)險因素影響而波動(dòng)很大，土地投資的風(fēng)險也很大。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)的投資目的是要得到土地增值部分的收益。而土地增值是有客觀(guān)規律的，一般是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展而穩步增長(cháng)。不過(guò)這一客觀(guān)規律是從整體上、總的趨勢而言的。換句話(huà)說(shuō)，在有些情況下，這種增值可能是負的，即是一種損失。

　　土地增值主要有兩種形式，一種是有形增值，另一種是無(wú)形增值。所謂有形增值是指土地投資者投入資金對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如進(jìn)行“三通一平”“五通一平”或“七通一平”，土地由“生地”轉變?yōu)?ldquo;熟地”，從原來(lái)無(wú)法直接被利用的土地形成為可以直接被使用的土地，從而增加了土地的價(jià)值。投資者為此所投入的資金和勞力，轉化為地價(jià)的增量。對于土地的無(wú)形增值則是指土地的價(jià)值受一系列因素比如政治形式、經(jīng)濟政策、城市規劃方案等的影響而發(fā)生變化。這種變化主要是因為土地受一系列因素影響后在使用性質(zhì)上、商業(yè)地理環(huán)境的優(yōu)勢上等產(chǎn)生了變化。一般的地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者主要是希望通過(guò)土地無(wú)形增值而獲取利益。

　　土地的有形增值是有限的，而其無(wú)形增值具有相當大的彈性，因此給地產(chǎn)市場(chǎng)投資者帶來(lái)的利益的潛力也是很大的。土地無(wú)形增值的特殊彈性使對地產(chǎn)投資成為房地產(chǎn)投資中最有吸引力的一種投資。當然，這種彈性包括正、反兩個(gè)方向的彈性。反方向的彈性產(chǎn)生的就是損失。盡管土地無(wú)形增值的原因非常復雜，但其中最重要和最直接的影響因素是城市基礎設施的改變和經(jīng)濟增長(cháng)的狀況。這個(gè)因素的不確定性很大，但可以直接左右地產(chǎn)增值的幅度。一般來(lái)說(shuō)，土地增值中的絕大部分不是地產(chǎn)主造成的，而是周?chē)�環(huán)境設施的改善和經(jīng)濟發(fā)展的推動(dòng)帶來(lái)的。對于土地的增值，地產(chǎn)主是不能占有這種增值的全部，政府要以土地增值稅或增值費等形式增收一部分，當然，剩余的部分對地產(chǎn)主來(lái)說(shuō)仍然是很可觀(guān)的。

　　土地無(wú)形增值的負面效應也是客觀(guān)存在的，而且有時(shí)這種效應是嚴重的。這種負面效應就是投資者面臨的風(fēng)險。地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失有時(shí)很大。例如，1979年，香港政府以12億港幣賣(mài)出香港島南部的紅山半島，允許地產(chǎn)投資者建10萬(wàn)平方米的小洋樓，后來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)持續滑坡，1985年該塊地皮僅以5000萬(wàn)港幣轉售出去。又例如在香港中環(huán)區的“統一大廈”，其地理位置非常優(yōu)越，大廈下面與公共汽車(chē)總站、地鐵站直接連在一起，1981年地產(chǎn)市場(chǎng)處于高峰時(shí)，出售價(jià)為一平方英尺5000港幣，但在1985年拍賣(mài)價(jià)格僅為一平方英尺886港幣，連房帶地價(jià)格從1981年下跌了約83%.

　　地價(jià)是地理環(huán)境、政治政策、經(jīng)濟、社會(huì )等各方面的綜合函數。地價(jià)受政治政策影響而變動(dòng)的程度最大，因此政治政策的變化是地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險因素。一個(gè)國家或地區，如果政治環(huán)境穩定，政策變化小，其經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境就受到保證，地產(chǎn)市場(chǎng)也就至少處于穩定或發(fā)展的狀態(tài)。相反，經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境無(wú)保障，地產(chǎn)價(jià)格會(huì )急劇下降。

　　為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險，保證投資收益，把握投資的政治及經(jīng)濟時(shí)機最為重要。了解和隨時(shí)掌握城市規劃及其變更情況，特別是對土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷，可以在很大的程度上降低投資的風(fēng)險損失。