三、估價(jià)目的

　　估價(jià)目的（appraisalpurpose）：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中估價(jià)結果的期望用途，或者通俗地說(shuō)，是委托人要拿未來(lái)完成的估價(jià)報告做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。

　　例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據，還是為商業(yè)銀行等債權人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補償金額、為稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據、為保險公司衡量投保房屋的保險價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權進(jìn)入市場(chǎng)應當補交的土地使用權出讓金等費用提供參考依據。

　　委托人不會(huì )無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機構估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機構估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項目都有估價(jià)目的，并且對估價(jià)的不同需要決定著(zhù)估價(jià)目的的不同。

　　按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應的估價(jià)目的可以劃分為：

　　土地使用權出讓?zhuān)ㄓ挚煞譃檎袠顺鲎?、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓?zhuān)?，房地產(chǎn)轉讓?zhuān)ㄓ挚煞譃橘I(mǎi)賣(mài)、互換、贈與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等）、租賃、抵押、征收、征用（又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷）、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)（包括公司，下同），企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據具體情況對上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細分或者作進(jìn)一步的說(shuō)明。例如，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中普通拍賣(mài)的保留價(jià)（底價(jià)）評估；城市房屋拆遷補償估價(jià)：還可分為貨幣補償估價(jià)和房屋產(chǎn)權調換補償估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果，因為估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評估的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據、估價(jià)應考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。

　　例如，許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)、抵押之前已出租，買(mǎi)賣(mài)、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿(mǎn)的租賃合同（也稱(chēng)為租約），購買(mǎi)者、抵押權人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的對這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(cháng)的房地產(chǎn)；如果為城市房屋拆遷補償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。在價(jià)值構成的各要素，例如成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也應服從于估價(jià)目的。

　　此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報告的用途。針對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應始終謹記估價(jià)目的。

建設工程教育網(wǎng)整理