1.概述

　　物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)現代化生產(chǎn)方式相配套的新興行業(yè)；是隨著(zhù)住房制度改革的推進(jìn)而出現的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統一管理形式；是與建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制要求相適應的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化管理方式。它通過(guò)對人們居住環(huán)境的服務(wù)，為居民創(chuàng )造良好的生活、生產(chǎn)和工作條件。

　　物業(yè)管理的作用與意義主要體現在利用專(zhuān)業(yè)化管理方法與社會(huì )主義商品經(jīng)濟模式相一致，提高城市管理的社會(huì )化及專(zhuān)業(yè)化程度；通過(guò)有償服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)機制，減少政府負擔，擺脫小生產(chǎn)者的分散管理方式，向科學(xué)化、制度化、現代化的管理方式轉變。同時(shí)，可以保護消費者的合法權益；擔負起社會(huì )責任；加快城市化的進(jìn)程和城市管理體制的改革等。

　　最近，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )等主辦“購房十大標準”調查評選，在30個(gè)選項中有12項與物業(yè)管理相關(guān)占40%，這從一個(gè)側面反映了物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)的日顯重要的作用，那種只建不管的開(kāi)發(fā)模式正逐漸被市場(chǎng)所淘汰。

　　可持續發(fā)展是現代社會(huì )發(fā)展出現的全新理念，它指一個(gè)系統全方位的趨向于組織優(yōu)化、結構合理、運行順暢的均衡、和諧的演化過(guò)程，系統的優(yōu)化和對可持續性的追求便成為發(fā)展的永恒動(dòng)力。這種觀(guān)念已滲透到各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。物業(yè)管理的可持續發(fā)展是指企業(yè)為業(yè)主提供優(yōu)良、規范、稱(chēng)職、滿(mǎn)意的服務(wù)，同時(shí)得到相應的經(jīng)營(yíng)利潤，達到雙贏(yíng)并長(cháng)期合作的過(guò)程。

　　2.目前存在的主要問(wèn)題

　　物業(yè)管理雖然發(fā)展很快，但暴露出了不少有待完善的問(wèn)題，離可持續發(fā)展的目標還相距甚遠。這些問(wèn)題主要表現在：

　　1）法制建設滯后

　　物業(yè)管理在我國畢竟是新興行業(yè)，國家與地方各級的法律和行政法規都欠完善，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權力、義務(wù)、責任的界定還不夠明確。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的當務(wù)之急。

　　2）業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費觀(guān)念有待提高

　　業(yè)主自治在物業(yè)管理中是重要的一個(gè)部分，但目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì )行為不規范，違反招投標的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費現象突出。業(yè)主自治要求高和業(yè)主自身素質(zhì)低的矛盾也是物業(yè)管理發(fā)展的阻礙。

　　3）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)面窄、透明度差、專(zhuān)業(yè)性不強、經(jīng)濟效益差

　　現在物業(yè)公司的數量急劇增多，但管理規模小、物業(yè)分散，相對管理成本高，經(jīng)濟效益低。同時(shí)，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費來(lái)源匱乏，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠。這些都制約了物業(yè)管理的正常運轉和企業(yè)的自我發(fā)展。

　　4）物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立

　　物業(yè)管理沒(méi)有真正實(shí)現優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競爭機制，市場(chǎng)封閉格局尚未打破。房管部門(mén)改制的物業(yè)公司守著(zhù)直管公房不放手；新建小區由開(kāi)發(fā)商的附屬物業(yè)公司自產(chǎn)自管；工礦企業(yè)的物業(yè)公司更是閉關(guān)自守；外來(lái)優(yōu)秀物業(yè)公司受到當地排斥。傳統管理機制和觀(guān)念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)公司的選擇權，物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。

　　另外，物業(yè)管理招投標不良行為導致了惡性競爭。目前，許多業(yè)主委員會(huì )不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標準，而是簡(jiǎn)單地以?xún)r(jià)格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價(jià)搶標，有的公司則以拉關(guān)系、給好處為誘餌爭奪物業(yè)管理權，導致物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。