國外的物業(yè)管理與社區管理國外的物業(yè)管理之所以工作到位，不僅是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠，更在于有一套完善的規章制度，所以其服務(wù)“口碑”甚佳。這里介紹幾個(gè)國家的作法：

　　新加坡的物業(yè)管理

　　新加坡的公寓樓房，當地稱(chēng)為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開(kāi)始打掃衛生。居民如深夜回家，值班的門(mén)衛會(huì )道晚安，在地下停車(chē)場(chǎng)還會(huì )碰上巡夜的保安。在一天24小時(shí)中，總會(huì )有服務(wù)人員在為社區忙碌著(zhù)。

　　新加坡政府有關(guān)部門(mén)針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細的規章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區，管理都是井井有條，同時(shí)避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。

　　從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負責實(shí)施政府建屋計劃和統籌物業(yè)管理的職能部門(mén)。早在1967年，該局就制定了“土地所有權法案”，之后又經(jīng)過(guò)多次修訂。該法案共有158章，其中就規定了土地開(kāi)發(fā)商在建造住宅時(shí)必須遵守的條例。比如，由開(kāi)發(fā)商建設的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶(hù)，而是用于作商店或娛樂(lè )室，供居民休息、娛樂(lè )和購物之用。再比如，規定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40%的土地用作花園、風(fēng)景區以及其他娛樂(lè )健身設施，確保物業(yè)管理的規范化。物業(yè)管理執照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規章辦事，將吊銷(xiāo)物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)執照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓，并需通過(guò)專(zhuān)業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項長(cháng)期的舊組屋翻新計劃，進(jìn)一步提高居民對社區的認同；另外，根據新加坡法律規定，所有建筑每隔5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。

　　在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時(shí)也明確規定了各項義務(wù)。比如各個(gè)業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內的裝修也有很詳細的規定，如常見(jiàn)的由裝修引起樓下住戶(hù)漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權法案”規定，每個(gè)新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會(huì )，由全體業(yè)主投票選出委員會(huì )成員。該委員會(huì )將代表全體業(yè)主管理社區，每年召開(kāi)一次全體大會(huì )，討論制定社區行為規則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。社區或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會(huì )有權立即將其解聘。

　　德國的物業(yè)管理

　　德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門(mén)前屋后的綠化和規劃，還要負責出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規定的責任和義務(wù)。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設備有關(guān)的問(wèn)題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會(huì )出面干涉、阻止；租賃雙方出現糾紛可通過(guò)物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調解；當雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無(wú)需與房客直接打交道。

　　為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專(zhuān)人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶(hù)遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。按德國租房法規定，房屋出現質(zhì)量缺損或配套設備出現自然損壞的話(huà)，房主都有義務(wù)提供免費維修和更換服務(wù)，這樣物管人員在接到住戶(hù)電話(huà)后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來(lái)修理，否則，即為失職。因此，為保證管理任務(wù)的順利執行，公司一般都會(huì )與水暖電等專(zhuān)業(yè)維修公司簽訂長(cháng)期合作合同，以確保管轄區的物業(yè)不論何時(shí)出現意外情況，都能及時(shí)找到維修人員。德國人對樓道和小區內的衛生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專(zhuān)業(yè)保潔公司負責清潔衛生，但如住宅區規模不大，只有一幢或幾幢小樓的話(huà)，公司就會(huì )找一名“樓長(cháng)”專(zhuān)門(mén)負責衛生。當“樓長(cháng)”最大的好處就是在合同期內可以免費或以很低的租金在小區內擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因為，“樓長(cháng)”除要保證住宅區整潔外，還得懂一些家電維修常識，這樣，碰上房客家中出現小故障，可找“樓長(cháng)”臨時(shí)救急。‘

　　瑞士的物業(yè)管理

　　瑞士日內瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶(hù)提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務(wù)設施出租，完善社區對居民的基本服務(wù)。日內瓦不動(dòng)產(chǎn)管理公司總裁巴內握說(shuō)，以物業(yè)管理促進(jìn)社區建設，以物業(yè)建設推動(dòng)社區管理，使物業(yè)管理與社區管理相協(xié)調，應該是城鎮現代物業(yè)管理的目標和特色。然而，日內瓦大多數的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。日內瓦州最早的物業(yè)公司出現于1825年，是以私人銀行的財務(wù)管理公司模式建立起來(lái)的，后來(lái)從美國的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗，至1964年基本形成了現代物業(yè)管理模式：即為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng )新。在日內瓦，大多數城鎮居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶(hù)可買(mǎi)可租。大多數人選擇住房的條件是周?chē)�環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。

　　在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責樓內的清潔衛生，樓房周?chē)�綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個(gè)單元內，逢年過(guò)節時(shí)負責布置樓道，凡住戶(hù)需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶(hù)諸如修門(mén)窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶(hù)也可以直接打電話(huà)給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司。有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司很快便會(huì )給住戶(hù)來(lái)電話(huà)約時(shí)間，登門(mén)服務(wù)。

　　日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個(gè)社區中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享受的大多數公共服務(wù)項目由社區提供，如游泳池等體育設施，圖書(shū)館、博物館、學(xué)校、老人院、門(mén)診部、藥房、銀行營(yíng)業(yè)處等都分布在合理的范圍內。社區內的公園不論大小一律免費開(kāi)放，體育健身場(chǎng)所對本社區居民有優(yōu)惠。居民的水電費、房租、電話(huà)費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。社區還不定期地舉行區內居民聯(lián)誼活動(dòng)，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區內一般都有一周兩次的早市，居民可以買(mǎi)到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的刊報，免費送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。