《物業(yè)管理條例》第36條第二款規定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這是對物業(yè)管理公司保安服務(wù)過(guò)程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責任的原則性規定。它實(shí)際上是對物業(yè)管理公司切實(shí)履行好物業(yè)管理合同并規避保安服務(wù)中的治安責任的一個(gè)“預警”，這對物業(yè)管理公司的規范發(fā)展是有好處的�？梢哉f(shuō)，這一規定是立法機關(guān)在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎上作出的。但由于其是一個(gè)原則性規定，因此給人們留下了一些爭論的空間，并且在實(shí)際的法律適用中還存在著(zhù)一個(gè)法官針對具體案件的自由量裁與利益衡量問(wèn)題。對此，筆者從法律的角度簡(jiǎn)要地談一些個(gè)人的看法。

　　第一，物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安。

　　在物業(yè)管理中，保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護物業(yè)管理相關(guān)區域內的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項重要內容。一般來(lái)講，物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)公司的保安人員通過(guò)值班、看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛安全的相關(guān)服務(wù)，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內容。雖然物業(yè)保安服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內容，但其安全防范的義務(wù)主要來(lái)源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同，屬于私法范疇。而治安是指社會(huì )的秩序安寧的維護，屬于公法范疇。公安機關(guān)是國家治安保衛的法定機關(guān)，具有維護社會(huì )治安秩序，制止危害社會(huì )秩序行為的法定職責。2002年公安部發(fā)布的《關(guān)于保安服務(wù)公司規范管理的若干規定》已明確指出：保安的職責是協(xié)助公安機關(guān)維護社會(huì )治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機關(guān)依職權打擊違法犯罪的基礎職能，所以也不當然保障和完全負責物業(yè)管理區域內業(yè)主的人身安全。

　　第二，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責的法律責任

　　由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司承擔的是違約責任，應當根據物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負相應的法律責任。一般情況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會(huì )在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內容，物業(yè)管理公司據此對業(yè)主負有人身保護的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護義務(wù)主要體現在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區域內設施設備的不安全隱患（如火災、爆炸等）受到人身?yè)p害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區域內遭受外來(lái)第三人的不法侵害（如搶劫、盜竊等）。

　　那么，在業(yè)主遭受外來(lái)第三人的不法人身侵害時(shí)，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？我想主要應從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標準的保安人員和保安設施設備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設施設備、是否切實(shí)遵守了保安規章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實(shí)履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害（通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預測性、隱蔽性等特點(diǎn)，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范）也不應當承擔法律責任。反之，物業(yè)管理公司則應當根據具體的失職情況承擔相應的違約責任，這種責任一般僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內，通常也不可能對人身?yè)p害進(jìn)行全額賠償。按照《合同法》113條規定的可預見(jiàn)性標準，物業(yè)管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔的法律責任不應超出它對合同風(fēng)險的理解，即不應超出物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到因違反合同可能造成的損害。而這個(gè)理解在實(shí)際案件中取決于法官依法對具體案件當事人的利益衡量以及自由量裁權。但一般認為，人身?yè)p害賠償應包括醫療費、喪葬費等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應除外，若業(yè)主有過(guò)失，則適用過(guò)失相抵的規則。

　　第三，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責的歸責原則。

　　根據《合同法》第107條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”以及《物業(yè)管理條例》第36條的規定，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責為違約責任的無(wú)過(guò)錯責任，即違約責任的成立無(wú)需物業(yè)管理公司主觀(guān)上具有過(guò)錯，只要違約行為與損害結果之間具有因果關(guān)系，物業(yè)管理公司就應當對其違約行為承擔責任，除非證明有免責的事由。一般物業(yè)管理公司的免責事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人（內部第三人）所為。但無(wú)論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)法律上的風(fēng)險，亦即物業(yè)管理公司違約就有責任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公司不履行合同義務(wù)的事實(shí)，不須證明物業(yè)管理公司對于不履行有過(guò)錯，也不需要物業(yè)管理公司證明自己沒(méi)有過(guò)錯。而且，在合同領(lǐng)域，違約行為與損害結果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的，即如果物業(yè)管理公司的不履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身?yè)p害結果的可能性，而事實(shí)上該損害結果又確實(shí)發(fā)生了（相反物業(yè)管理公司若履行合同約定則損害結果必不發(fā)生），那么，就可以認定物業(yè)管理公司的行為與損害結果具有因果關(guān)系。因此，在這種情況下，物業(yè)管理公司如果沒(méi)有找到法定或約定的免責事由則通常會(huì )敗訴。這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)保安服務(wù)時(shí)應當具有相當的責任心和法律意識。

　　但這樣并不意味著(zhù)法律對業(yè)主有著(zhù)偏袒，因為業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，對保安服務(wù)進(jìn)行了約定，就意味著(zhù)業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區域的安全性形成了一種信賴(lài)。此時(shí)，相對于物業(yè)管理公司保安義務(wù)的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。如果物業(yè)管理公司收取了保安費卻未能如約履行保安的義務(wù)，不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償的話(huà)，則損害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴(lài)利益，從而有失公平。所以，《物業(yè)管理條例》第36條的規定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此，有的物業(yè)管理公司通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身保險責任”這樣條款，試圖免除自己因不履行保安服務(wù)約定對業(yè)主的人身?yè)p害賠償責任，是不足為取的。

　　基于以上分析，物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險規避方法：

　　第一，切實(shí)履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理公司應切實(shí)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹慎的義務(wù)。這要求物業(yè)管理公司應當配備并利用好相關(guān)的保安設施設備，制定并執行好相應的保安規章制度。這是物業(yè)保安服務(wù)規避風(fēng)險最根本的方法。

　　第二，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責任。

　　在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責任作出明確的約定。如約定物業(yè)管理公司在盡到保安服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔業(yè)主的人身?yè)p害責任，約定物業(yè)管理公司的不違反法律規定的免責事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責任，避免發(fā)生人身?yè)p害事件后，業(yè)主因不了解相關(guān)法律規定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應當多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。

　　第三，加強與公安機關(guān)的合作。

　　物業(yè)管理公司應當主動(dòng)協(xié)助當地公安機關(guān)的治安工作，并得到公安機關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過(guò)巡邏發(fā)現有作案嫌疑的人員應及時(shí)詢(xún)問(wèn)并交公安機關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應當及時(shí)采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應及時(shí)報告公安機關(guān)并保護好現場(chǎng)等等。加強與公安機關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區域內因外來(lái)第三人的不法行為導致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。

　　第四，引入商業(yè)保險。

　　對多數物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，引入商業(yè)保險不失為治安風(fēng)險規避的一種好辦法。目前，已有保險公司開(kāi)發(fā)出物業(yè)管理責任險。該險保障投保人（包括其雇員）因物業(yè)管理中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡，或其財產(chǎn)受損所付出的賠償及有關(guān)訴訟費用。在香港，這種保險叫“第三者保險”，是一種強制性保險。另一種方式是，物業(yè)管理公司可與保險公司共同開(kāi)發(fā)出一種專(zhuān)門(mén)針對物業(yè)保安服務(wù)中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的業(yè)主個(gè)人的保險，將其納入保安費的附加費用一部分，由業(yè)主自愿選擇是否參與，一旦發(fā)生業(yè)主人身?yè)p害，業(yè)主可直接向保險公司求償。商業(yè)保險的合理引入與完善，最終會(huì )促進(jìn)物業(yè)管理公司健康、穩定的發(fā)展，并達到業(yè)主、物業(yè)管理公司、保險公司三贏(yíng)的局面。