英國物業(yè)管理考察報告

　　應英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)徐俊達為團長(cháng)的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴英國進(jìn)行了考察和訪(fǎng)問(wèn)，并與英國房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì )進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

　　一、英國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問(wèn)題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶(hù)，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的英國人直接從私人開(kāi)發(fā)商手中購買(mǎi)房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。1980年以來(lái)到現在，英國各地區地方政府將150萬(wàn)套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛(ài)爾蘭為75%.一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產(chǎn)權的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶(hù)很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975英鎊，而購買(mǎi)者再次出售時(shí)價(jià)格可達207246英鎊，差價(jià)達4萬(wàn)英鎊。我國從20世紀90年代開(kāi)始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業(yè)管理的類(lèi)型。

　　二、英國物業(yè)管理類(lèi)型

　　英國房屋的類(lèi)型決定了物業(yè)管理的類(lèi)型。一般來(lái)講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內容和標準通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線(xiàn)、設施均由政府部門(mén)維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（Council Tax），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來(lái)負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時(shí)50英鎊，這和我們水、電工非常廉價(jià)相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì )產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區域。這樣的樓房一般是由私人開(kāi)發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開(kāi)發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì )制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)的內容、標準和服務(wù)收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )對開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿(mǎn)意的，可以解聘，自行選擇滿(mǎn)意的物業(yè)公司。

　　住宅區的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個(gè)固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開(kāi)的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門(mén)去查詢(xún)。對于小規模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì )去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來(lái)講會(huì )節約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問(wèn)題，也是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問(wèn)題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見(jiàn)，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門(mén)（類(lèi)似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門(mén)申請后，可以實(shí)地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會(huì )責令全體業(yè)主限期達成一致意見(jiàn)，達不成一致意見(jiàn)的，政府部門(mén)會(huì )組織專(zhuān)業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見(jiàn)。

　　三、英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒(méi)有特別的限制。但有一個(gè)半官方的非贏(yíng)利性組織，即英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )（Chartered Institute of Housing，簡(jiǎn)稱(chēng)“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權威性，專(zhuān)門(mén)負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì )成立于19世紀中葉，是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì )員的組織，目前有會(huì )員18000多人，大部分會(huì )員在英國，我國香港地區有2000多會(huì )員。該學(xué)會(huì )的經(jīng)濟來(lái)源主要靠會(huì )員會(huì )費和提供各種諸如培訓服務(wù)所有的費用，如有贏(yíng)利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì )的機構有理事會(huì )，由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學(xué)會(huì )總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專(zhuān)業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書(shū)部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學(xué)會(huì )并非是強制性的，但是一旦成為會(huì )員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會(huì )比較多，因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會(huì )非常必要。學(xué)會(huì )在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行談判。

　　加入該學(xué)會(huì )的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實(shí)踐，就可以申請加入學(xué)會(huì )。應該說(shuō)，入會(huì )門(mén)檻并不高。但加入學(xué)會(huì )以后，學(xué)會(huì )對會(huì )員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓，通過(guò)培訓傳授專(zhuān)業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對會(huì )員都有培訓，總部每年還會(huì )召開(kāi)一個(gè)全球性的年會(huì )。培訓的內容包括房屋政策，實(shí)際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。平時(shí)給會(huì )員提供的服務(wù)包括各種各樣的專(zhuān)題培訓，還有辦的學(xué)會(huì )雜志，周刊、月刊等。