一、物業(yè)設備設施管理的現狀和發(fā)展趨勢

　　一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調和建筑電氣，傳統的物業(yè)設備管理側重于現場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對上述水暖電設備進(jìn)行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著(zhù)眼于有故障的設備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的運用和建筑智能化建設的推進(jìn)，信息化的現代建筑設備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結合了信息技術(shù)而出現很大的變化。物業(yè)設備設施營(yíng)運過(guò)程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì )造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現、設備損耗加速、室內環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運行或運行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復。

　　導致國內物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節；建設方在建設階段較少考慮今后運營(yíng)時(shí)的節約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設備的過(guò)程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過(guò)程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門(mén)通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預先的系統的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著(zhù)驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運過(guò)程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀(guān)念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái)，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶(hù)這樣、那樣，只關(guān)心收錢(qián)、不高興辦事，客戶(hù)稍有意見(jiàn)就對人家上綱上線(xiàn)。第三的一個(gè)認識誤區，就是認為只要設備設施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內容，這個(gè)認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀(guān)念并沒(méi)有認識到物業(yè)設備管理的服務(wù)對象是人，沒(méi)有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。另外，國內物業(yè)設備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業(yè)設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無(wú)論是內容還是對象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

　　各種自控、網(wǎng)絡(luò )及通訊、視頻設備等進(jìn)入物業(yè)設備的管理范疇后，系統集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來(lái)越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統的物業(yè)管理范圍內脫離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱(chēng)之為物業(yè)設施管理（Facility Mangagement稱(chēng)為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進(jìn)行規劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。認為這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng )造性的工作條件以使其得以尊重和滿(mǎn)足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì )提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護做出貢獻�，F代化的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)、設備的信息從經(jīng)營(yíng)戰略的高度進(jìn)行設施管理，因而與傳統的設備設施管理有很大區別。管理的特征從現場(chǎng)管理上升到經(jīng)營(yíng)戰略，主要工作目標從維持保養上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的最優(yōu)化，管理的著(zhù)眼點(diǎn)從發(fā)生問(wèn)題的設備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時(shí)間從當前擴大到物管范圍全生命周期內及未來(lái)的更新設施，管理所需的知識與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設備相關(guān)延展到與建筑、設備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔FM工作的部門(mén)也從單一的設施運行維護部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調，進(jìn)行復合管理。備相關(guān)延展到與建筑、設備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔FM工作的部門(mén)也從單一的設施運行維護部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調，進(jìn)行復合管理。