二、物業(yè)設備設施的LCC分析

　　現代建筑從規劃階段開(kāi)始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價(jià)值工程中有一個(gè)LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統從誕生至報廢整個(gè)壽命周期所需費用的總和，大體上包括規劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個(gè)部分，往往數倍于傳統意義上的設備購置和使用費用。

　　從上述說(shuō)明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個(gè)壽命周期內按時(shí)間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時(shí)的可比LCC值。

　　將LCC值除以系統或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營(yíng)運成本，稱(chēng)為EUAC.在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統和設備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降低EU－AC.

　　如何降低EUAC？

　　一是在設備和系統選型中選用EUAC最低者；

　　二是在設備營(yíng)運過(guò)程中，對系統和設備采用節能技術(shù)措施或加強管理，使設備日常營(yíng)運費用降低、并延長(cháng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內回收，就是可行的。

　　我們提倡物業(yè)設備與設施設計人員不應只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設備系統壽命周期內的全部成本著(zhù)想，為有利于物業(yè)設備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著(zhù)想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟比較的意義。

　　理解和掌握LCC理論，對工程技術(shù)和管理人員都會(huì )帶來(lái)管理和設計觀(guān)念上有益的轉變：

　　1、節能不是孤立的而是系統的

　　在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統能效比高。如空調系統，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風(fēng)機及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個(gè)相互協(xié)調、匹配的問(wèn)題。所以，在各項設備選型過(guò)程中，既要注意設備在單機滿(mǎn)負荷下的能效比，也要注意設備在系統中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統特性曲線(xiàn)的交點(diǎn)是否處于高效區；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩定程度；空調系統不僅要注意系統在設計負荷下的能效比，還要注意系統的季節能效比。

　　兩者，系統的范圍也會(huì )隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統，各專(zhuān)業(yè)系統間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著(zhù)各個(gè)小系統的工作效率，這是需要注意的。

　　在設計時(shí)注意系統的形式也是重要的，如高層給水系統下行上給和上行下給的結合、單立管排水系統的具體實(shí)現形式等等。各專(zhuān)業(yè)系統有時(shí)本身也要擴展以適應發(fā)展需要，如給排水系統會(huì )派生出中水系統、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實(shí)有效的節能措施，何時(shí)采用，應結合LCC理論統籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

　　2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹(shù)立投資回收期的觀(guān)念

　　采取節能措施和新技術(shù)通常引起一次投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投資在壽命周期內能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內所節省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場(chǎng)合，就應優(yōu)先考慮采用調速水泵；在空調系統中，應優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風(fēng)量風(fēng)機，只要比較結果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠(chǎng)家為此類(lèi)高級設備提供切實(shí)可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計較初期投資，因為此類(lèi)設備通常不僅僅能降低營(yíng)運成本，而且能夠提高供水、空氣調節、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿(mǎn)意將會(huì )成為珍貴的無(wú)形收益，也能降低EUAC。

　　3、節能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節省”下來(lái)的

　　國外FM觀(guān)念已從單純的抑制需求、減少耗能轉變?yōu)樘岣吣芰啃�率；節能不能以降低對用�?hù)的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現。之所以出現這種轉變，原因有二：首先，隨著(zhù)社會(huì )整體經(jīng)濟水平的提高，用戶(hù)對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡�？陀^(guān)上要求系統和設備高效率地工作。其次，“終端節能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢(qián)用于節能，相當于對能源開(kāi)發(fā)投資5－10元錢(qián)。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著(zhù)可以節省大量一次能源和開(kāi)發(fā)資源所付出的環(huán)境代價(jià)。

　　提高能源利用效率，既依賴(lài)于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)程中采用直接數字控制（DDC）；結合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的0.26－0.34kw／kw提高至0.20—0.28kw／kw，甚至0.14kw／kw；，采用背景空調十桌面空調結合的空調方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區域客戶(hù)要求的指標控制光、熱環(huán)境等。

　　政府在計劃經(jīng)濟時(shí)代習慣統計各生產(chǎn)部門(mén)的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進(jìn)行此項工作時(shí)，也可以將不同的能源品種統一折算為一次標煤消耗進(jìn)行比較。同時(shí)，還要綜合考慮當地能源價(jià)格和價(jià)格變化趨勢、當地能源結構、各種設備自動(dòng)化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長(cháng)短等多種因素。