一、收益還原法應用復習

　　1、利用收益還原法評估土地價(jià)格

　　基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格

　　第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

　　計算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率

　　2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路及計算公式與評估土地價(jià)格類(lèi)似

　　3、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路依然是先計算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率有所不同。

　　4、利用收益還原法評估承租土地使用權價(jià)格

　　采用收益還原法評估承租土地使用權價(jià)格又稱(chēng)差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

　　二、2000年采用收益還原法計算題解析

　　題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計算題的第二小題（略）

　�。ㄒ唬�審題

　　1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權取得時(shí)間隔了5年

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用

　　4、明確題目要求計算出的價(jià)格類(lèi)型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應為“元/平方米”

　�。ǘ�）解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　�。ㄈ�）列出評估過(guò)程

　　1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　�。�1）房地年純收益計算公式

　�。�2）建筑物年純收益計算公式

　�。�3）土地年純收益計算公式

　�。�4）有限年限土地價(jià)格公式

　　3、計算步驟

　�。�1）計算房地年總收益（需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號）

　�、倌曜饨鹗找�=月租金收入×12月

　�、谘航鹉赀\用收益=押金×押金收益率

　�、勰昕偸找�=年租金收益+押金年運用收益

　�。�2）計算房地年總費用

　　年總費用=月平均費用×12月

　�。�3）計算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費用

　�。�4）計算建筑物年純收益

　�、� 建筑物現值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　�、� 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率

　�。�5）計算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　�。�6）計算土地市場(chǎng)價(jià)格

　�、佗谕恋貑挝幻娣e價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積

　�。ㄋ模╇y點(diǎn)及常見(jiàn)錯誤分析

　　1、難點(diǎn)

　�。�1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　�。�2）土地年純收益的計算

　�。�3）所提供條件的清晰分類(lèi)

　　2、常見(jiàn)錯誤分析

　�。�1）沒(méi)有解題思路說(shuō)明

　�。�2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算

　�。�3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤

　�。�4）建筑物年純收益計算基數錯誤

　�。�5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

　�。�6）沒(méi)有計算土地單位面積價(jià)格

　�。�7）解題思路或計算步驟混亂