跨入新世紀，隨著(zhù)我們國力的增強和人民收入水平的提高，廣大群眾改善居住條件的要求越來(lái)越高�，F代住區的規劃建設如何創(chuàng )造出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的人居環(huán)境，既是時(shí)代的要求，也是市場(chǎng)的需求。

　　一、關(guān)于住區的交通組織��

　　1.人、車(chē)分流問(wèn)題

　　住區的交通網(wǎng)絡(luò )，被稱(chēng)為住區的血脈，是住區規劃設計的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎么設計，人、車(chē)是分流帶是合流，很大程度上關(guān)系著(zhù)居住生活質(zhì)量。

　　現在，有一種觀(guān)點(diǎn)認為，住區交通組織一定要做到人車(chē)分流，否則，住區交通組織不能稱(chēng)優(yōu)秀。我認為這種看法，有關(guān)偏頗，甚至是一種誤導。

　　按照常理，不同的住區、區位環(huán)境不一樣，規模條件不相同，不可能也沒(méi)必要按一種模式去規劃設計。許多規劃建設的實(shí)踐表明，不是因地制宜，而是刻意追求某一種形式，往往會(huì )適得其反，做出來(lái)的住區交通組織不經(jīng)濟，不合理。

　　在實(shí)踐中我們發(fā)現，不少住區采取人、車(chē)合流的交通組織有它的合理性。因為住區的機動(dòng)車(chē)交通量畢竟不同于城市干道，是有限度的，再者，住區對機動(dòng)車(chē)的車(chē)速也是嚴格限制的，不允許開(kāi)快車(chē)。故此，采用人、車(chē)合流組織住區交通的優(yōu)秀住區，國內、國外都不乏其例。

　　我想強調的是，住區交通組織，可以人、車(chē)分流，也可以人、車(chē)合流，要因區制宜。適合做人、車(chē)合流的路網(wǎng)，必須實(shí)行分道。即人行、車(chē)行可以在一條交通線(xiàn)上，但行進(jìn)中，必須各行其道，人、車(chē)分道行駛。

　　人車(chē)分道，對道路斷面設計有一定要求，平面設計要留出人行道的位置，留足人行道的占地；豎向設計最好是車(chē)行、人行不在一個(gè)層面，略有高差；在空間上作適當分隔，比如做綠化分隔，種植行道樹(shù)等。相信這樣的交通環(huán)境，開(kāi)車(chē)人和步行人都會(huì )有安全、滿(mǎn)意的感覺(jué)。

　　無(wú)論人、車(chē)分流，還是合流，人、車(chē)要分道，路網(wǎng)結構要合理，密度要適當。我認為住區的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車(chē)人無(wú)形中放松警戒，容易開(kāi)快車(chē)，增加安全隱患。一般情況下，小區主路雙車(chē)道即可。路幅可適當窄一點(diǎn)、路網(wǎng)應適當密一點(diǎn)。這樣，交通用地不增加，投資不增加，既滿(mǎn)足交通功能要求，又改善交通安全環(huán)境。

　　2.停車(chē)問(wèn)題

　　這里所說(shuō)的停車(chē)，是指機動(dòng)機的停放。隨著(zhù)社會(huì )、經(jīng)濟的發(fā)展，小汽車(chē)進(jìn)入家庭的步伐迅速加快，住區停車(chē)問(wèn)題愈顯突出。近一、二年各地對新建住區停車(chē)要求越來(lái)越高，有的已超過(guò)建設部對康居工程的停車(chē)指標要求。

　　切實(shí)解決好停車(chē)問(wèn)題，要滿(mǎn)足三個(gè)方面：一是要有足夠的車(chē)位數量，二是要能夠便捷地存取車(chē)，三是要處理好人、車(chē)、綠地的矛盾，分析各地住區停車(chē)的成功經(jīng)驗，我覺(jué)得以下幾點(diǎn)可以借鑒：

　　第一，堅持就近停放、合理而局。就近即意味著(zhù)方便，如果存取車(chē)都不方便，則有悖于住戶(hù)買(mǎi)車(chē)圖方便的初衷。就近，能滿(mǎn)足人的心理需要，住在樓上，車(chē)停樓下，開(kāi)窗可視愛(ài)車(chē)，令人放心，甚至，自己的孩子還可能到自家車(chē)邊看一看，摸一摸，圍車(chē)游戲，也是一種天倫之樂(lè )，正常心態(tài)。就近，也不一定會(huì )影響環(huán)境。汽車(chē)的噪音，尾氣問(wèn)題，相信會(huì )因汽車(chē)技術(shù)進(jìn)步而逐步得到緩解，再說(shuō)，人往往是要有一定的聲波刺激的，它會(huì )讓人感到這就是生活，這里有生機，過(guò)分的寂靜反而會(huì )讓人不安。

　　第二，盡量采用地面停放，均勻分布。這是就一般的住宅區而言的。至于那些地處鬧市中心或對容積率要求很高的住區的停車(chē)問(wèn)題，只能靠地下空間或地上立體停車(chē)，此乃不得已而為之。地面停車(chē)的主要優(yōu)點(diǎn)是投資少，見(jiàn)效快，同時(shí)地面停車(chē)效能高，投資一平米，見(jiàn)效一平米。不同于建地下停車(chē)場(chǎng)，受建筑柱網(wǎng)結構制約，難以有效充分利用�，F正在建的北京龍澤園小區，為國家康居示范工程之一，中美合作項目，就采用了八個(gè)均勻分布的地面停車(chē)場(chǎng)的規劃做法，其停車(chē)位占到停車(chē)總數的70%，這由美國規劃師設計，得到了我國國內專(zhuān)家的普遍贊同。

　　地面停車(chē)，要平衡好人與車(chē)的用地關(guān)系，規劃時(shí)要留足人的戶(hù)外活動(dòng)用地�？衫�用住區的消極空間，宅旁屋后適當建規模適當的停車(chē)場(chǎng)，也可在道路的適當位置放大處理，建設港灣式的停車(chē)場(chǎng)。這樣的停車(chē)場(chǎng)，使用者因日落而歸，車(chē)停滿(mǎn)，人回屋，互不干擾。

　　絡(luò )，被稱(chēng)為住區的血脈，是住區規劃設計的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎么設計，地面停車(chē)，還要平衡好停車(chē)與綠化的關(guān)系，不能影響環(huán)境。一般可采用植草磚，但應注意磚壁要薄，以留有足夠的植草空間，還可在車(chē)位間種植林蔭樹(shù)等形式，以增加住區綠量，改善生態(tài)。通過(guò)規劃師的精心設計和日常養護，這類(lèi)問(wèn)題不難解決。

　　第三，一次規劃，分步實(shí)施。住區規劃必須有前瞻性，規劃出足夠的停車(chē)位，為未來(lái)發(fā)展留有余地。這方面的經(jīng)驗教訓是深刻的。如十年前建設的一批國家試點(diǎn)小區，有不少因為對停車(chē)位考慮不足，現在已跟不上發(fā)展，出現了嚴重的車(chē)“滿(mǎn)”為患，從而失去了昔日的光輝。住區規劃對停車(chē)位數的把握必須按照當地政府要求和發(fā)展趨勢留足數量，一次規劃到位，以免造成“先天”不足。

　　具體實(shí)施時(shí)，可以分步推進(jìn)。規劃方案也要盡力方便分步實(shí)施。家庭小汽車(chē)發(fā)展有個(gè)過(guò)程，過(guò)度超前，會(huì )造成浪費，特別是花了巨額資金建大型地下車(chē)庫，建成后不能充分利用，對開(kāi)發(fā)商和住房人都不利�，F在有的住區建成后房子售馨，停車(chē)位賣(mài)出不多或賣(mài)不動(dòng)的情況也常見(jiàn)。連深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區也不乏其例。

　　為能分步實(shí)施，一些住區將集中停車(chē)場(chǎng)，規劃設計在集中綠地、小廣場(chǎng)、學(xué)校運動(dòng)場(chǎng)等地下空間。當停車(chē)數量不多時(shí)，暫不建地下停車(chē)場(chǎng)，在汽車(chē)數量增加后，逐步開(kāi)發(fā)地下停車(chē)場(chǎng)。這樣做，兼顧了近期使用和遠期發(fā)展，具有可操作性。在再建地下停車(chē)場(chǎng)時(shí)，也容易實(shí)施，經(jīng)濟性亦好。地下停車(chē)場(chǎng)可以采用全地下和半地下兩種方式建造。有采用掩土車(chē)庫的形式（即抬高綠地、運動(dòng)場(chǎng)、底層作車(chē)庫），有效解決了人、車(chē)、綠的矛盾。

　　3.住區封閉管理問(wèn)題

　　這些年，我們規劃建設的住區，多作空間圍合，只留一、二個(gè)或二、三出入口讓區內的人通行，并加設穿制服的保安實(shí)施封閉式的住區管理。應當承認，這種做法在一定程度上起到了維護住區環(huán)境安全和安靜的作用。

　　然而，事物總是一分為二的。隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步，科技的發(fā)展，住區封閉式管理受到了時(shí)代的挑戰。其一，住區的封閉管理會(huì )造成部分居民出行的不便，不符合現代人高生活節奏的要求，尤其是年青的上班族。人們在限定的一、二個(gè)出入口通行，上下班高峰時(shí)，更易造成“瓶頸”堵塞，交通不暢且不安全。其二，封閉管理安排警衛值勤，雖對歹徒、壞人有威懾力，但對住區居民少了親切感、輕松感，甚至是減少了私密性。安全保障還得依靠科教進(jìn)步，少用保安中“人海戰術(shù)”。其三，封閉管理，不便于社會(huì )交融。一個(gè)住區形成一個(gè)封閉的莊園，城市中形成越來(lái)越多的“獨立莊園”，人類(lèi)多元文明之間的交流明顯受阻。其四，為了強調住區的封閉合理，必然減少住區的出入口，又必將減少住區之間的穿行，進(jìn)而導致城市的路網(wǎng)的稀疏。本來(lái)就已十分緊張的城市交通，將隨著(zhù)新的住區的建成而加劇城市交通的緊張和擁擠。

　　中國加入WTO，我們的國門(mén)都打開(kāi)了，封閉的圍墻推倒了，我們不少城市提出要建成國際城市加家園城市，城市住區為什么還要反其道而行，自己給自己加設隔離的圍墻呢？住區的規劃建設更應持開(kāi)放的態(tài)勢。

　　當然，住區不封閉，空間不圍死，不等于“路路通”，任意穿行。開(kāi)放的住區也應有自己的“游戲規則”，這個(gè)“游戲規則，要與居住的人的活動(dòng)軌跡相吻合。通過(guò)科技手段，既實(shí)現住區的開(kāi)放、通透，又做好住區環(huán)境的維護和安全防范。新城市主義倡導街坊式的住區布局，主張提高住區的道路密度，增加住區的交通通透性，這是現代住區規劃建設不能不考慮的問(wèn)題。

　　二、關(guān)于住區環(huán)境

　　1.居住環(huán)境的整合性

　　住區環(huán)境的優(yōu)劣直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，是住區規劃設計的靈魂，已經(jīng)越來(lái)越受關(guān)注。

　　環(huán)境，決不單指綠化景觀(guān)。環(huán)境的概念幾乎涵蓋了存在于人類(lèi)周?chē)�的一切。歸納起來(lái)分自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境三個(gè)方面，自然環(huán)境要強調生態(tài)性，社會(huì )環(huán)境要突出文化性，物質(zhì)環(huán)境要提高功效性，三者相輔相成，互相影響，互相促進(jìn)的。住區環(huán)境建設，實(shí)質(zhì)是一個(gè)整合的過(guò)程，要發(fā)揮整合的作用，要實(shí)現整合效益最大化。

　　要實(shí)現居住環(huán)境整合效益最優(yōu)，需要采用現代城市設計的理念和手法，盡可能地完善各項居住功能，增加情趣，提高品味，通過(guò)對住區的“精加工”，克服各種“先天不足”的毛病。住區規劃建設中，應當將環(huán)境設計作為一個(gè)獨立的設計階段來(lái)進(jìn)行。要徹底改變環(huán)境是摟棟設計的“副產(chǎn)品”的做法。（即擺好了接的位置，再“見(jiàn)室插綠”的作法）要通過(guò)對住區空間輪廓、群體組織、建筑色彩、立面造型、綠化配置、小品設置、屋頂、地面的鋪砌效果等進(jìn)行綜合考慮，從而實(shí)現整合環(huán)境最優(yōu)。

　　相對獨立階段的環(huán)境設計應與修建性詳細規劃同步進(jìn)行，應建立在深入的居住形態(tài)調研，對居住行為充分認識、了解的基礎之上。前兩年，一些住區的規劃建設熱衷于搞大廣場(chǎng)，大花園、大噴泉等，現在這種做法已逐步被淘汰；一些住區只注重植草坪、不注重栽樹(shù)或很少種喬、灌木的做法也在改進(jìn)中。取而代之的是方便實(shí)用、貼近居民的宅旁路邊可以進(jìn)入的小花園和各種便于人們交往的休憩場(chǎng)所，住區綠化追求密實(shí)度，講究喬、灌、草、攀援植物的合理配置和氧氣的釋放量。過(guò)去一些盲目追風(fēng)求洋，搞花架子，片面講氣派，放大尺度的做法也正在克服中，中國風(fēng)格、地方特色、尺度適當、空間宜人的規劃設計已越來(lái)越受到推崇。這是住區規劃建設進(jìn)步的表現，其環(huán)境整合效益定會(huì )越來(lái)越好。

　　2.建造、裝修一體化

　　住宅建造和裝修能否一次完成，實(shí)現其建造、裝修的一體化，這已經(jīng)直接關(guān)系到居住的環(huán)境質(zhì)量。有消息報導，據北京消費者協(xié)會(huì )的一項調查，新裝修家庭甲醛的超標戶(hù)占70%以上；據北京兒童醫院統計，十分之九的患腦炎的兒童，其家庭均在近期進(jìn)行過(guò)住房裝修�？梢�(jiàn)家庭住宅裝修問(wèn)題直接影響了居住環(huán)境質(zhì)量。如何改變這種狀況，建造裝修一體化無(wú)疑是一種好的選擇。

　　竣工交付毛坯房，這是我國住宅建設發(fā)展階段的歷史產(chǎn)物。其弊端已有目共睹：損壞結構、影響環(huán)境、嚴重擾民，浪費資源。

　　為克服開(kāi)發(fā)者提供毛坯房，由住戶(hù)自行裝修造成的弊端，建設部專(zhuān)門(mén)發(fā)出通知禁止交付毛坯房，許多地方已紛紛提出菜單式裝修方案——給住戶(hù)提供裝修菜單，住戶(hù)點(diǎn)好“菜”后，開(kāi)發(fā)商做“菜”，最后交出的是完全的成品房。這一方法，比提供毛坯房來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)進(jìn)步。但我們發(fā)現實(shí)施起來(lái)難度很大。開(kāi)發(fā)者用心良苦，但收效甚微，據了解做菜單式裝修成功者在全國廖廖無(wú)幾。原因何在？主要還是目前的家裝市場(chǎng)不完善、不規范，象樣的家裝專(zhuān)業(yè)隊伍沒(méi)有完全形成。鑒于此，開(kāi)發(fā)商很難“按單做菜”。有的項目既然不好做，或者做了也不滿(mǎn)意，加上按單做菜開(kāi)發(fā)商會(huì )承擔更多的責任和風(fēng)險，于是干脆不做，交付的仍是毛坯房。

　　毛坯房不行，菜單式裝修也難推開(kāi)，那么一次性裝修到位的路行不行呢？上海等地的實(shí)踐證明：行。2001年上海市已有3千套住房實(shí)現了一次裝修到位，結果很受買(mǎi)房者歡迎，購銷(xiāo)兩旺。比如奧林匹克花園住區要買(mǎi)房需提前5天排隊。

　　上海市計劃2002年3萬(wàn)套，2003年10萬(wàn)套（突破新房供應量的2/3）要實(shí)行建造、裝修一體化。這是一個(gè)令人鼓舞的消息。它也將是我國住宅建設史上的一次飛躍，并以此成為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的一個(gè)切入口。

　　一次裝修到位，關(guān)鍵是轉變觀(guān)念。開(kāi)發(fā)商、建造商、消費者和政府管理部門(mén)都要轉變觀(guān)念。一是沒(méi)裝修的住宅是半成品，不能賣(mài)；二是住房特色個(gè)性不能靠拆、砸、換的方式實(shí)現，而應從設計源頭上考慮，從家俱、裝飾品上體現。政府將制定相應的法規，加以限制和引導。

　　能否一次裝修到位，關(guān)鍵在地方政府的決心，工作重點(diǎn)在開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商要認清市場(chǎng)發(fā)展潮流，適應市場(chǎng)需求，狠下決心，準確定位消費對象，認真把握市場(chǎng)需求，精心選擇裝修隊伍，精心設計、精心選材（綠色建材）、精心施工，以滿(mǎn)足廣大消費者的需求。實(shí)際上，做好了住宅裝修，保證了住房質(zhì)量，也是對企業(yè)品牌的一種推進(jìn)，亦蘊含著(zhù)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。上海奧林匹克花園項目就是一個(gè)很好的佐證。據報道北京世紀城二幢高層住宅樓，共192套房，全部一次裝修到位，推出后僅一天時(shí)間就銷(xiāo)售一空。��

　　三、關(guān)于住宅建設配套��

　　1.適度超前的配套原則

　　在國家新的有關(guān)住宅區規劃設計規范尚未頒布，老規范又不能完全適用的新情況下，如何規劃建設住宅配套設施？現在各地做法不一，各顯神通。見(jiàn)縫插針，不管配套的開(kāi)發(fā)行為，已為各方所反對，難以為繼，但不難發(fā)現至今還有不少開(kāi)發(fā)項目，為追求項目的經(jīng)濟效益仍在千方百計地壓縮配套項目，從而給城市給居民留下了隱患。筆者要強調的是住區建設配套問(wèn)題要高度重視，并以適度超前為好。因為，相對充裕的配套設施，是住區運行高效率、服務(wù)高水平、居住高質(zhì)量的必要條件，是住區的亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的賣(mài)點(diǎn)。

　　住區配套設施（含各項生活設施、市政公用設施、公建文化設施等）分市場(chǎng)方式立項和非市場(chǎng)方式立項兩種。住區配套適度超前，講求的是居住功能上的完善，并不等于所有住區配套的項目一個(gè)都不少的新建。

　　以市場(chǎng)方式立項、建設的配套項目，主要是商業(yè)服務(wù)設施。這類(lèi)設施建什么、不建什么，規模大小、標準高低，決心由投資者下，拍板在老板。其規劃建設的依據是市場(chǎng)調查，調查越深入、透徹，決策會(huì )越科學(xué)、理性。

　　在建設布局上，過(guò)去那種住區周邊建商店（特別是周邊底商）、中間建住宅的手法，其弊端是顯現的。商業(yè)繁榮不成，反而影響了內部居住環(huán)境，遠不如相對集中布置在住區人流集中的地方或出入口附近，既使住區相對安靜，又方便使用，符合現代生活的高節奏，高效率的要求，又能改變周邊均是底商，不通透的格局。使住區的外圍通透，空間交融，更能顯現住區的檔次和品味。

　　非市場(chǎng)方式立項、建設的配套項目，主要是文教、管理、市政設施等配套項目。這屬于不完全適用市場(chǎng)方式調節或市場(chǎng)不能有效調節的領(lǐng)域，其建設與否、規模大小、檔次高低，既要依賴(lài)開(kāi)發(fā)者的行為，又要有政府的監督、管理行為。市政、道路、綠地、給排水、供電、供氣、通信等設施必須配套、功能齊全、開(kāi)發(fā)者要舍得投入。每一個(gè)項目的確定，規模、標準等既要講功能、實(shí)用、經(jīng)濟，還應適度超前，留有發(fā)展綠地。文教項目，如幼兒園、托兒所、中、小學(xué)要強調因區制宜。如在市區搞舊區改造，附近的幼托、學(xué)校尚有足夠的容量，能完全滿(mǎn)足功能要求，就無(wú)須再強調新建。反之，必須配夠。

　　2.建住區會(huì )所問(wèn)題。

　　現在不少地方住區，正在興起會(huì )所熱，住區會(huì )所主要是為住區的居民服務(wù)的，它是社區交往、文化娛樂(lè )、以及餐飲休閑的主要場(chǎng)所，一般采用會(huì )員制的形式，以該住區居住者為主體，起到強化居民心理整合和歸屬的作用。

　　會(huì )所的功能類(lèi)似于過(guò)去規劃的小區老年活動(dòng)站、青少年活動(dòng)中心等，那時(shí)候不搞會(huì )員制，現在的會(huì )所也有沒(méi)采用會(huì )員制的形式。不論形式如何，統稱(chēng)會(huì )所，似乎是一種時(shí)尚。這些姑且不論，要論的是建設規模問(wèn)題。

　　現在住區會(huì )所有越建越大之嫌，似乎成了住區檔次，水平的象征。會(huì )所建得大，設施較多，功能較全，一定程度上能起到彌補城市功能不足的作用。但從長(cháng)計議，會(huì )所大了，要獲得經(jīng)濟效益，要維持正常運營(yíng)，就必然要招攬區外人員加盟。然而，這對住區環(huán)境是一種干擾，住區居民的家園感，領(lǐng)域感受到影響。倘若無(wú)外來(lái)加盟者或數量偏少，則正常運營(yíng)難以保證。在已建成的住區會(huì )所中，因會(huì )所規模偏大，而到會(huì )所者偏少，造成開(kāi)不了業(yè)而空關(guān)的現象也不少見(jiàn)。筆者認為，住區建會(huì )所，規模一定要適度，它必竟不是城市俱樂(lè )部。一定要牢固樹(shù)立以為本住區居民服務(wù)為本的思想，因地制宜，以實(shí)現切實(shí)能為本區居民服務(wù)的功能性的住區會(huì )所的宗旨。