建筑工程項目投資成本的控制過(guò)程貫穿于建筑工程項目的規劃決策階段、建筑工程設計階段、建筑工程招標文件與合同的編制、建筑工程施工階段、分包、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握、建筑工程結算審計階段。下面就以下幾個(gè)階段進(jìn)行詳細的分析。

　　1、建筑工程投資項目規劃決策階段

　　建筑工程項目的規劃決策主要是指項目的可行性研究，包括市場(chǎng)調研、技術(shù)方案和建設條件的研究、經(jīng)濟效益的分析與評價(jià)三大內容。其中經(jīng)濟效益的分析與評價(jià)是項目可行性研究的核心。

　　1.1建筑工程可行性研究階段一般情況下我們造價(jià)人員參與建筑工程可行性研究的情況不是很多。但是，應該提出一些有用的意見(jiàn)，例如在市場(chǎng)調研、技術(shù)方案和建設條件的研究、經(jīng)濟效益的分析與評價(jià)方面。又如在建筑工程項目現場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等方面，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會(huì )對建筑工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì )有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見(jiàn)費都與造價(jià)有關(guān)；此階段占成本控制的5％。

　　2、建筑工程設計階段：

　　優(yōu)化設計方案，就是抓住了控制建筑工程項目投資成本的源頭。建筑工程設計是工程項目進(jìn)行全面規劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是具體實(shí)現技術(shù)與經(jīng)濟對立統一的過(guò)程。擬建建筑工程項目一經(jīng)決策確定實(shí)施后，工程設計就成了建筑工程建設中控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

　　2.1、工程設計階段一般書(shū)上都說(shuō)建筑工程設計可以控制工程造價(jià)的70％，其實(shí)這是基本不可能的。第一，建筑工程設計單位不可能去作什么限額設計，他們設計的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節約造價(jià)是次要的。第二，即使建設單位造價(jià)人員實(shí)力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現超過(guò)限額很多，那么建筑工程設計單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對建設單位接下來(lái)的招標監理施工預售等等過(guò)程都會(huì )有所干擾，財務(wù)成本也會(huì )逐日提升，建設單位不會(huì )這樣做。所以限額設計對大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一句空話(huà)，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設計單位需要設計什么標準檔次來(lái)的實(shí)惠。因而，這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率至多5％。

　　2.2、審圖與設計的完善：由于大的設計院一般工作比較忙，建筑結構安裝設計人員不可能做到百分百準確的銜接，甚至可能出現某些錯誤，所以需要政府審圖機構進(jìn)行可靠的審查，審圖機構對圖紙上一些錯誤和疏漏會(huì )進(jìn)行修改和補充，這些都會(huì )作為圖紙的組成部分一起提交給建設單位，建設單位用它進(jìn)行招標會(huì )減少很多圖紙設計風(fēng)險、減少一些不平衡報價(jià)所帶來(lái)的損失，我們造價(jià)人員要積極參與這個(gè)過(guò)程，即使不能參與也要對專(zhuān)家提出的意見(jiàn)和建議把握清楚，理清頭緒；此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　2.3、設計優(yōu)化：基本就是甲方提出的設計變更或現場(chǎng)簽證，施工方?jīng)]有提出設計變更的權力，設計方提出的設計變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設計變更的優(yōu)劣對開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。其中經(jīng)濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節約成本；不過(guò)也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì )提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì )效益等潛在指標，而且往往會(huì )提高很大，甚至達到新的層次。設計優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　2.4、圖紙會(huì )審：一般由監理方主持，建設方施工方設計方一起坐下來(lái)，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進(jìn)行結算。它與審圖不同，審圖是由專(zhuān)家進(jìn)行的，而圖紙會(huì )審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設計實(shí)際多了，而且對造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙會(huì )審基本都是施工方提出的問(wèn)題， 你也可以借此看看施工方和監理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議，因為在圖紙會(huì )審時(shí)施工方會(huì )提出一些對其施工有利的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會(huì )審中要注意一點(diǎn)：因為只是大家坐在一起研究出來(lái)的，時(shí)間精力都有限，所以必須讓設計方把圖紙會(huì )審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　3、建筑工程招標文件與合同的編制：

　　這個(gè)階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的建筑工程招標文件會(huì )對以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說(shuō)明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供、甲限、甲指、甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準確，獎懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下不要搞大眾建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結算超省的難以控制，還有水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等。這個(gè)階段最少占成本控制的20％。

　　4、建筑工程施工階段

　　4.1、建筑施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個(gè)建筑工程項目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設單位的社會(huì )地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續工程等等， 所以選擇一個(gè)好的建筑施工單位是很重要的，不要選擇什么“某縣施工公司”或“某分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入上機制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制。不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。另外對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標來(lái)說(shuō)，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險范圍、獎懲、結算調整范圍等一定要寫(xiě)清楚。 此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)控制的10％。

　　4.2、建筑施工組織設計的審定：一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之后批準。 可是在施工組織設計中施工單位會(huì )隱藏一些結算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線(xiàn)電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷(xiāo)周轉等等，另外，如果施工組織設計中提出的施工方法與國家強制實(shí)行的標準或規范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準你可能就吃個(gè)啞巴虧了，這種事情可是屢見(jiàn)不鮮。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致。倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過(guò)一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會(huì )多投入提前交工，不過(guò)這時(shí)你也要看他采取的趕工措施是不是和施工組織設計吻合，一般情況下如果施工組織設計中沒(méi)有寫(xiě)明趕工措施，你必須要求他補充趕工方案。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會(huì )使以后的結算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，造價(jià)人員必須參與，因為他可控制造價(jià)5％。

　　4.3、建筑施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對建筑工程變更、現場(chǎng)簽證、建筑施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì )，我只說(shuō)明其中一項，就是定額沒(méi)有的分部分項工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段占10％。

　　5、分包：

　　分包包括專(zhuān)業(yè)分包、專(zhuān)項分包、指定分包或甲分包、乙分包；現在的建筑工程幾乎沒(méi)有不分包的，因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級裝飾、機電設備、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì )造成相應分包，對于分包的管理必須嚴格把關(guān)，并且做好責任延續、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會(huì )造成重大影響并經(jīng)常會(huì )出現問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現問(wèn)題就會(huì )造成責任不清。這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責任都規避到一家，就百利而無(wú)一害了。

　　6、建筑材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：

　　一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買(mǎi)賣(mài)雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì )造成價(jià)格差異很大。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般少則一年多則數年，所以在開(kāi)發(fā)中會(huì )有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì )更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效也不及時(shí)。政府指導價(jià)實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí)間，這些人打聽(tīng)市場(chǎng)行情之后匯報，然后根據匯報結果出價(jià)格信息，正確性時(shí)效性難以把握。

　　7、建筑工程結算審計：

　　最后的階段，即是施工單位最后的機會(huì )也是建設單位最后的努力。造價(jià)人員一般應該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國家文件實(shí)效，7、14、28天的規定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問(wèn)題解釋順序一致性（所有文件是否統一），即造價(jià)書(shū)上的九個(gè)順序；第三事件的責任清理，如果由于施工方說(shuō)法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理；第四熟悉規范標準中強制執行條文，防止施工方無(wú)中生有渾水摸魚(yú)；第五分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價(jià)書(shū)中的說(shuō)法一步步審核。這樣作能基本保證你的結算完整并比較正確，一般差額在3％之內就算合理，精度要求越高審計時(shí)間越長(cháng)耗費精力也越大。一般的開(kāi)發(fā)公司最后不會(huì )在結算上為難施工單位，而施工單位該掙的錢(qián)在結算前已經(jīng)掙到手了，這時(shí)也不會(huì )為了一點(diǎn)小錢(qián)斤斤計較，所以結算審計本著(zhù)原則去做，對雙方均有好處。 這個(gè)階段由于處在最后，所以占比例為10％。

　　8、結語(yǔ)

　　建筑工程項目投資成本的管理水平直接決定著(zhù)項目的經(jīng)濟效益，因而加強建筑工程項目投資成本的控制是實(shí)現項目效益最大化的基本保障。本文就建筑工程項目投資成本的控制過(guò)程中的幾個(gè)階段進(jìn)行詳細的分析。對造價(jià)人員進(jìn)行基建項目投資成本的控制具有一定的指導作用。