摘要：隨著(zhù)經(jīng)濟全球化發(fā)展腳步的加快，中國經(jīng)濟在整個(gè)全球化進(jìn)程中扮演的角色也越來(lái)越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟急劇增長(cháng)的國家之一。進(jìn)入2006年后，國際資本更加頻繁地進(jìn)入中國市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這不僅在一定程度上帶動(dòng)了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的機遇和挑戰，包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。外資進(jìn)入中國，不僅帶來(lái)了資金，也帶來(lái)了他們的價(jià)值觀(guān)、評價(jià)標準及體系等。就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，由于外資在進(jìn)入一個(gè)陌生市場(chǎng)的時(shí)候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來(lái)“安全感”的東西，我們慣用的估價(jià)體系不一定能被外資所接受，可能在短期內不具備很強的競爭力；但是，我們也應該認識到，國外先進(jìn)估價(jià)體系的引入帶給我們一次完善自身估價(jià)體系、學(xué)習國際通用估價(jià)語(yǔ)言的機會(huì )。當我們和世界用同樣的一種語(yǔ)言溝通的時(shí)候，我們對價(jià)值的把握才能更有效地表達出來(lái)。

　　本文通過(guò)介紹美國（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結合案例分析，試圖比較中美兩國估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。

　　關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

　　1.最高最佳使用分析的定義

　　最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標的物業(yè)價(jià)值達到最大。物業(yè)是否達到最高最佳使用應從以下四個(gè)角度去衡量：

　　技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

　　法律上允許（LegallyPermissible）；

　　經(jīng)濟上可行（EconomicFeasibility）；

　　最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）

　　“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對現有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規范的限制、通達性可及性等方面。

　　“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規以及城市規劃對物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業(yè)的影響究竟是正面的還是負面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調整是否會(huì )對物業(yè)價(jià)值有所影響。

　　“經(jīng)濟上可行”，主要分析物業(yè)在財務(wù)上是否可行，測算物業(yè)是空地或假設為空地時(shí)，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風(fēng)險的情況下，物業(yè)的凈現值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡(jiǎn)稱(chēng)CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費用超過(guò)物業(yè)現狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟上可行。

　　在美國的估計體系中，比較強調最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，即，某種用途在現在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟上不可行的，但通過(guò)對未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預測，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比較偏遠，現在如果開(kāi)發(fā)成住宅的話(huà)并不可行，然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測未來(lái)的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮發(fā)展迅速，該地區將在未來(lái)3年內成為新興住宅區，到那時(shí)如果開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟上會(huì )變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當然，在預測市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險，否則會(huì )影響對未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟可行性，選取收益率時(shí)也應該充分考慮風(fēng)險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國的應用完全不同，這些差異將在后面章節介紹。

　　“最大產(chǎn)出性”，這方面評判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿(mǎn)足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達到最大。對于空地和假設空地的情況而言，需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對于已開(kāi)發(fā)的物業(yè)，應判定其現時(shí)情況與在假設空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應在繼續開(kāi)發(fā)、翻修、轉換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。

　　2.兩國最高最佳使用分析的區別原因

　　美國房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎扎實(shí)的特點(diǎn)相適應的，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項不同權利都可以成為轉讓交易的內容，比如抵押貸款中的抵押權可以轉讓?zhuān)ㄙJ款人可以將還款人的分期付款權益轉讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng )造價(jià)值的環(huán)節都可能被發(fā)掘出來(lái)，并被實(shí)現。這也就是最高最佳使用的意義所在。

　　相比之下，國內與美國在此項分析的實(shí)際內涵上有很大不同，其主要原因有：

　　1）土地制度不同：

　　在國內，由于土地所有者是國家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉讓其使用權（即長(cháng)期租賃）方式被使用。這樣一來(lái)，相比美國的土地制度，中國的土地使用更會(huì )受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國家所有，因此對土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設開(kāi)發(fā)時(shí)是如此，在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

　　在中國如果房地產(chǎn)要改變用途，在規劃許可的情況下，還會(huì )涉及政府的土地管理部門(mén)對出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規定在增加土地用途變更程序的復雜性之外，還會(huì )帶來(lái)業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠清晰，標準不夠透明，使得這部分成本的預測存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險。

　　在美國土地私有制度下，土地僅受到規劃的限制，相對而言，土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國內此項工作既困難、所涉及增加成本的測算又不確定，因此相對缺少實(shí)際意義。

　　2）土地規劃水平不同

　　中國的土地規劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對性的規劃設定。由于對土地利用的詳細規劃設定得不夠細致，而且一旦設定后往往更新的周期又比較長(cháng)。這樣一來(lái)，政府規劃部門(mén)對土地的使用規定就比較嚴格，不會(huì )輕易改變土地用途，不會(huì )輕易調整規劃。而一旦需要調整，所涉及的程序和審批又特別復雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規劃的批準。

　　3）房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎不同

　　我國只有土地的一級市場(chǎng)，二級市場(chǎng)尚未形成。在中國房地產(chǎn)轉讓時(shí)受到的限制遠遠超過(guò)美國，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序，純土地也還不能直接轉讓?zhuān)�一般只能以在建工程的形式（在滿(mǎn)足已投資25％的條件下）轉讓?zhuān)�而且轉讓對象也有限制（只能是相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）因此在中國首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉讓中不同類(lèi)型房地產(chǎn)的轉讓對象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。

　　因此，不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對較低。不象美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對土地資源的利用得到充分競爭，達到最高最佳。而國內房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達，基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競爭不夠充分，對土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

　　3.最高最佳用途的分析

　　美國估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí)，需要判斷土地在假設空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來(lái)達到其最高最佳用途。

　　空地

　　在土地為空地時(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。

　　假設空地

　　何謂假設空地？當土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設建筑物需被拆除，稱(chēng)為假設空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對其價(jià)值最有利的用途，而不一定是其現時(shí)用途。所以，假設空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問(wèn)題是，如果假設土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現在的價(jià)值最大。

　　如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設為空地，消除拆除建筑物對整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國的估價(jià)教材中稱(chēng)為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價(jià)值達到最大。

　　地上已有建筑物

　　如果地上的建筑物不會(huì )使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問(wèn)題轉化為，為了達到最高最佳用途，是否需要對物業(yè)進(jìn)行翻新、轉換用途或改造。這時(shí)，衡量的標準是物業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟效益，以及物業(yè)對未來(lái)的使用者提供經(jīng)濟利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟效益，具體的講，就是指未來(lái)租金和占有率水平達到穩定時(shí)，建筑物對整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對物業(yè)翻新、轉換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應在何時(shí)進(jìn)行這些措施。

　　另外，在某些情況下，可以不需要對物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達到最高最佳使用。比如說(shuō)，擴大或限制物業(yè)的功能來(lái)達到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細分市場(chǎng)或消費群體上去。

　　例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅項目中，繼續開(kāi)發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以提高其價(jià)值等。

　　在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通�？梢苑譃橐韵滤膫�(gè)類(lèi)別：1）現狀；2）改建建筑物：包括維修維護、翻新以及轉換用途（必須在經(jīng)濟上可行）；3）拆除建筑物（當土地價(jià)值減去拆除成本大于現狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí)，拆除建筑物在經(jīng)濟上可行）4）臨時(shí)用途：指物業(yè)現在的用途雖然與規劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規劃用途或者改建成規劃用途的話(huà)，其建成的規劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現狀價(jià)值，這時(shí)保持現狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現狀用途與規劃用途不符，這種用途又被稱(chēng)為臨時(shí)用途。

　　將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)

　　評估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值，要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。

　　本質(zhì)上來(lái)講，分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因為，該物業(yè)規劃將要開(kāi)發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會(huì )降低物業(yè)的價(jià)值。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系

　　從以上的介紹中，我們可以發(fā)現，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起，因為最高最佳使用分析是要解決如何為標的物業(yè)尋找最高最佳用途的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標的物市場(chǎng)供求情況、競爭情況、潛在消費者和終端使用者情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢等。所以，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預測應是融入在最高最佳使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應從宏觀(guān)和微觀(guān)兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　宏觀(guān)分析應從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。

　　微觀(guān)分析研究標的物業(yè)或競爭性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。

　　它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟上可行和最大產(chǎn)出性。

　　5.最高最佳使用分析與傳統估價(jià)方法間的聯(lián)系

　　除了我們所提到的，最高最佳使用分析應作為傳統估價(jià)方法的基礎和前提，最高最佳使用分析還應該應用到傳統估價(jià)方法測算具體價(jià)值中去。比如說(shuō)：

　　在市場(chǎng)比較法中，可比案例土地在假設空地情況下的最高最佳用途和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最佳用途，應分別與評估對象的最高最佳用途一致。

　　在成本法中，土地的可比案例必須與評估對象在假設空地的情況下的最高最佳用途一致。

　　6.最高最佳使用分析舉例

　　在某商業(yè)繁華地區現有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類(lèi)型的新住宅單價(jià)是10000元/平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元，若重建成商業(yè)用房的話(huà)，需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現的售價(jià)為22000元/平方米。與此同時(shí)，相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元/平方米。問(wèn)，怎樣才能使該建筑達到最高最佳用途？

　　若作為空地出售，可實(shí)現的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本：

　　1000平方米×3000元/平方米－200萬(wàn)元＝100萬(wàn)元；

　　若繼續用作住宅用途，但需要進(jìn)行翻新時(shí)，可實(shí)現的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本：

　　10000元/平方米×1000平方米－500萬(wàn)元＝500萬(wàn)元

　　若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現有建筑物時(shí)，可實(shí)現價(jià)值是售價(jià)減改建成本：

　　22000元/平方米×1000平方米－1000萬(wàn)元＝1200萬(wàn)元

　　若拆除現有建筑，重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開(kāi)發(fā)成本：

　　30000元/平方米×1000平方米－200萬(wàn)元－1800萬(wàn)元＝1000萬(wàn)元

　　所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。

　　雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀(guān)和微觀(guān)分析，正是最高最佳使用分析的基礎內容。

　　7.差異與啟示

　　在介紹了美國估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內容后，回顧美國估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：

　　兩國體制的差異造成了最高最佳使用分析應用的不同：由于美國土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當頻繁。在這種完全競爭市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。

　　在國內，由于土地制度在根本上與美國不同，土地受到了全方位的限制。對于最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規劃限制條件的控制，受到法律法規的約束，這無(wú)疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺。在國內，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢(xún)領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，可以在滿(mǎn)足所有限制條件的情況下，選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類(lèi)、開(kāi)發(fā)的規模，來(lái)滿(mǎn)足價(jià)值最大的要求。

　　對于市場(chǎng)微觀(guān)的分析重視程度不同：在美國的估價(jià)體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng)，來(lái)源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應該得到我們的重視。

　　我們在估價(jià)過(guò)程中，的確有部分內容是闡述宏觀(guān)市場(chǎng)走向的，但是到了微觀(guān)層面，市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國體系中，對于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀(guān)角度看市場(chǎng)，更通過(guò)可銷(xiāo)售性分析從微觀(guān)角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō)，一些美國的估價(jià)人員從一個(gè)社區的用水量來(lái)推算這個(gè)社區的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數據來(lái)源的問(wèn)題，在中國并不可行，但是我們完全可以從適合我國國情的方面入手研究人口數量和人口變化，比如說(shuō)，我們可以利用我國戶(hù)籍制的特點(diǎn)，通過(guò)社區的居委會(huì )來(lái)了解當地社區的人口及其變化情況等。

　　再比如，就收益率的選取來(lái)說(shuō)，我們采用的是安全利率加風(fēng)險調整值的理論做法，其中風(fēng)險調整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國估價(jià)體系中，對于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過(guò)比較相同地區相同物業(yè)的收益率，來(lái)確定估價(jià)對象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀(guān)。

　　我們也許會(huì )說(shuō)，我國估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無(wú)法對市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(cháng)遠一些，我們應該能意識到自身與國際水平的差距。那么我們就應該抽出時(shí)間，調動(dòng)一些資源，靜下心來(lái)考慮一下如何提高自己的競爭力，因為我們不僅僅要在中國當地市場(chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競爭的環(huán)境里。

　　通過(guò)以上分析對比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進(jìn)的地方。

　　重視市場(chǎng)分析的重要性，建立相關(guān)數據庫：市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本，我們必須總結出一套適合我們國情的市場(chǎng)分析手段。并且，我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累，建立市場(chǎng)信息數據庫并及時(shí)更新，這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎，也可以為緊急情況下的數據調用做好二手準備。

　　完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，我們應該深入地、全面地研究學(xué)習國外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長(cháng)技”大概就是這個(gè)意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當中，從教育培訓入手，提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應用水平。

　　8.小結

　　最高最佳使用分析的根據源于市場(chǎng)，用來(lái)反映市場(chǎng)真實(shí)情況，并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎。美國估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上，其對最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細的介紹。

　　我國的估價(jià)體系中，最高最佳使用作為一種原則，同樣處在一個(gè)非常重要的地位上。然而，由于體制的限制，并沒(méi)有深入介紹最高最佳原則該怎樣應用到實(shí)務(wù)中去，也沒(méi)有闡述應通過(guò)怎樣的定量分析來(lái)判斷物業(yè)是否滿(mǎn)足了最高最佳的四條評判標準，在理論方面有完善的空間。毋庸質(zhì)疑，就最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，美國的估價(jià)體系帶給我們很多思考和啟發(fā)。

　　在經(jīng)濟學(xué)上，市場(chǎng)的每個(gè)參與者都被假設為理性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是一樣，物業(yè)的所有者都希望能夠發(fā)揮物業(yè)的最大潛力，來(lái)達到價(jià)值最大化。最高最佳使用分析正是通過(guò)估價(jià)人員對市場(chǎng)的把握將該目的表達出來(lái)。