一、單選[共20題，每題1分，總計20分]

　　1、某公司獲得60畝居住用地使用權，規劃設計條件：規劃建設用地面積37000m²，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積（ ）。
　　A．92500m²　　B．88800m²　　C．80000m²　　D．76800m²

　　2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項目以（ ）所需的時(shí)間。
　　A．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資
　　B．全部現金流入抵償全部現金流出
　　C．凈收益抵償全部投資
　　D．凈收益現值抵償全部投資

　　3、通常承租人人住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（ ）支付。
　　A．承租人
　　B．業(yè)主
　　C．承租人和業(yè)主共同
　　D．物業(yè)管理公司

　　4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項工作讓?zhuān)?）的客戶(hù)認識所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。
　　A．潛在
　　B．過(guò)去
　　C．現在
　　D．未來(lái)

　　5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，假設此項目開(kāi)發(fā)周期為3年，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（ ）。
　　A．40.9%
　　B．54.7%
　　C．56.7%
　　D．61%

　　6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金50O萬(wàn)元，預計項目建設投資總額為1800萬(wàn)元，則該項目（ ）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預售許可證。
　　A．還需投入50萬(wàn)元建設資金
　　B．還需投入450萬(wàn)元建設資金
　　C．還需投入800萬(wàn)元建設資金
　　D．在此情況下

　　7、（ ）是判斷項目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是將開(kāi)發(fā)項目預期或實(shí)際上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現率。
　　A．利息率
　　B．銷(xiāo)售利潤率
　　C．速動(dòng)比率
　　D．目標收益率

　　8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于（ ）乘以100%。
　　A．開(kāi)發(fā)商利潤/總開(kāi)發(fā)成本
　　B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本
　　C．開(kāi)發(fā)商利潤/總開(kāi)發(fā)價(jià)值
　　D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

　　9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設過(guò)程是指（ ）的持續時(shí)間。
　　A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程
　　B．獲得土地后到全部工程竣工
　　C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工
　　D．從工程開(kāi)工到項目租售完畢

　　10、對于價(jià)格彈性的以下描述中，（ ）是正確的。
　　A．需求價(jià)格彈性系數越大，需求數量對價(jià)格的變化不敏感
　　B．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數都一樣
　　C．供給彈性系數PES=需求數量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比
　　D．短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性

　　11、假設某項目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項目的年投資收益率為（ ）。
　　A．10.7%
　　B．8.0%
　　C．5.3%
　　D．2.7%

　　12、實(shí)力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區分布、（ ）以及項目類(lèi)型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )。
　　A．空間分布
　　B．人口分布
　　C．時(shí)間分布
　　D．經(jīng)濟分布

　　13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（ ）。
　　A．質(zhì)量
　　B．品牌
　　C．價(jià)格
　　D．類(lèi)型

　　14、建筑功能評價(jià)是指（ ）。
　　A．對建筑物功能價(jià)值的估算
　　B．對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價(jià)論證，衡量其滿(mǎn)足需要的程度
　　C．對建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算
　　D．對建筑產(chǎn)品社會(huì )性功能的評估

　　15、以下選項適于在新區開(kāi)發(fā)的建筑是（ ）。
　　A．娛樂(lè )用房
　　B．寫(xiě)字樓
　　C．高級住宅和公寓
　　D．餐飲用房

　　16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節是（ ）。
　　A．投資機會(huì )選擇
　　B．投資機會(huì )決策分析
　　C．投資機會(huì )選擇與決策分析
　　D．市場(chǎng)分析和項目財務(wù)評價(jià)

　　17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（ ）。
　　A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開(kāi)標、評標和決標→簽訂合同
　　B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→招標工程交底及答疑→開(kāi)標、評標和決標→簽訂合同
　　C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開(kāi)標、評標和決標→簽訂合同
　　D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

　　18、工程建設過(guò)程中不可避免地存在風(fēng)險。保險是承包商承擔的風(fēng)險之一，以下不屬于保險內容的是（ ）。
　　A．工程保險
　　B．工人人身保險
　　C．第三方保險
　　D．質(zhì)量保險

　　19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（ ）。
　　A．30%
　　B．32%
　　C．33%
　　D．18%

　　20、對于銷(xiāo)售對象或承租對象已明確的項目，金融機構有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（ ）的融資貸款。
　　A．70%左右
　　B．80%左右
　　C．90%左右
　　D．60%左右

　　二、判斷[共20題，每題1分，總計20分]

　　21、房地產(chǎn)本身產(chǎn)生收益，在其使用過(guò)程中也產(chǎn)生收益。（ ）

　　22、城市土地可分為具備開(kāi)發(fā)建設條件，立即可以開(kāi)始建設的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建設的生地。生地和熟地之間的價(jià)格差異是土地再開(kāi)發(fā)費用。（ ）

　　23、生產(chǎn)方式和工作方式的改變不會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉變。（ ）

　　24、建筑容積率是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與居住建筑用地面積之比。（ ）

　　25、租金的控制，即具體規定各類(lèi)房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，是政府宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)手段。（ ）

　　26、在競爭導向定價(jià)法中，領(lǐng)導定價(jià)法所定價(jià)格處于較高價(jià)位。挑戰定價(jià)法所定價(jià)格比市場(chǎng)領(lǐng)導者的定價(jià)稍低或低得較多，隨行就市定價(jià)法所定價(jià)格為同類(lèi)物業(yè)的平均現行價(jià)格水平。（ ）

　　27、收益率與回報率均反映投資的收益能力，通常前者考慮收益更全面。（ ）

　　28、由于蒙特卡洛風(fēng)險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場(chǎng)資料的完整程度要求不高。（ ）

　　29、當開(kāi)發(fā)商確定施工合同采用固定總價(jià)合同時(shí)，財務(wù)評價(jià)中就可以不考慮建造成本變動(dòng)所致風(fēng)險。（ ）

　　30、一般說(shuō)來(lái)，短期信貸應側重于間接融資方式，長(cháng)期信貸應側重于直接融資。（ ）

　　31、在任何情況下，如果貸款利率高于投資收益率，開(kāi)發(fā)商都不應利用貸款。（ ）

　　32、寫(xiě)字樓的基礎租金是指達到投資收益率目標或其可接受的能夠抵償抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費用和空置損失的最低租金。（ ）

　　33、按照《建筑制圖標準》的規定，圖紙規格有1、2、3、4、5號，共5種。（ ）

　　34、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模大、風(fēng)險高、回收期長(cháng)，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資。（ ）

　　35、建筑物的構造一般由基礎、墻體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門(mén)窗、陽(yáng)臺、雨篷等部分組成。（ ）

　　36、如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們變換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式都還是等值的。（ ）

　　37、開(kāi)發(fā)項目竣工驗收由承包商組織進(jìn)行。（ ）

　　38、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供人住空間，并改變人類(lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。（ ）

　　39、科學(xué)的土地供應計劃應與總體規劃相協(xié)調，應有足夠的塑性，能夠對市場(chǎng)信號做出靈敏的反應。（ ）

　　40、可行性研究的根本目的是實(shí)現項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。（ ）

　　三、多選[共15題，每題2分，總計30分]

　　41、房地產(chǎn)間接投資包括（ ）。
　　A．置業(yè)投資
　　B．購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票
　　C．開(kāi)發(fā)投資
　　D．購買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金

　　42、投資型物業(yè)購買(mǎi)者購買(mǎi)行為受（ ）的制約。
　　A．房地產(chǎn)投資收益水平
　　B．其他投資工具的收益水平
　　C．市場(chǎng)內使用者需求特點(diǎn)、趨勢和偏好
　　D．購買(mǎi)者自身特點(diǎn)偏好

　　43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費、材料費和（ ）。
　　A．管理費
　　B．利潤
　　C．施工機械使用費
　　D．所得稅

　　44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ ）。
　　A．退還保留金
　　B．最終付款
　　C．預付款
　　D．工程進(jìn)度付款

　　45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ ）。
　　A．發(fā)送售樓書(shū)
　　B．市場(chǎng)調查
　　C．展示樣板房
　　D．制定現場(chǎng)廣告牌

　　46、在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（ ）。
　　A．社會(huì )平均利潤率
　　B．資本供求狀況
　　C．國家宏觀(guān)信貸政策
　　D．目標收益率

　　47、對房地產(chǎn)投資者而言，購買(mǎi)熟地比購買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，有（ ）特點(diǎn)。
　　A．土地費用高
　　B．投資風(fēng)險減少
　　C．投資風(fēng)險增加
　　D．開(kāi)發(fā)周期縮短
　　E．開(kāi)發(fā)周期延長(cháng)

　　48、公開(kāi)招標通常適用于工程項目（ ）的開(kāi)發(fā)項目建設。
　　A．建設周期較長(cháng)
　　B．工程性質(zhì)比較特殊
　　C．規模較大
　　D．技術(shù)復雜
　　E．工期緊迫

　　49、舊城區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（ ）。
　　A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè )、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)
　　B．開(kāi)發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重
　　C．舊城區人口密度大、建筑密度小
　　D．舊城區的建筑物多是危舊房
　　E．舊城區受城市規劃限制更苛刻

　　50、政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預的原則是（ ）。
　　A．目標的確定性
　　B．政策的可間斷性與協(xié)調性
　　C．政策的針對性
　　D．政策的導向性
　　E．政策的公平性和效率

　　51、以下選項屬于非居住區開(kāi)發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標的是（ ）。
　　A．建筑容積率及總建筑面積
　　B．地上建筑面積及密度
　　C．規劃建設用地面積及建筑高度
　　D．綠地率和停車(chē)位個(gè)數
　　E．地下建筑面積及有效面積系數

　　52、目前我們國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。
　　A．銷(xiāo)售稅金
　　B．土地使用稅金
　　C．房產(chǎn)稅金
　　D．企業(yè)所得稅
　　E．城市規化稅

　　53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ ）。
　　A．生產(chǎn)技術(shù)方案
　　B．生產(chǎn)規模
　　C．生產(chǎn)組織方式
　　D．技術(shù)水平與管理水平
　　E．物質(zhì)供應與產(chǎn)品銷(xiāo)售條件及人民的消費水平

　　54、金融機構進(jìn)行項目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ ）。
　　A．客戶(hù)評價(jià)
　　B．項目評估
　　C．擔保方式評價(jià)
　　D．貸款綜合評價(jià)
　　E．貸款金額

　　55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ ）。
　　A．可能面積的組合
　　B．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)
　　C．尋租者將來(lái)擴展辦公室面積的計劃
　　D．每平方米的租金
　　E．室內的裝修
　　四、計算[共3題，每題10分，總計30分]

　　56、某投資者以1600萬(wàn)元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付 30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用50萬(wàn)元，隨著(zhù)商業(yè)店鋪周?chē)h(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬(wàn)元，試確定該項目的財務(wù)內部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費用發(fā)生在年末）。

　　57、某投資者以BOT方式，投資2000萬(wàn)元獲得鳳凰山收費隧道25年的經(jīng)營(yíng)使用權，期望投資實(shí)際收益率為16%。預計隨著(zhù)當地經(jīng)濟的發(fā)展，過(guò)洞車(chē)輛每年將以2%增長(cháng)率增加，若每車(chē)次平均收費10元。保持25年不變，考慮3%的年通貨膨脹率，問(wèn)現日均通過(guò)車(chē)次為多少時(shí)，剛好達到投資者期望的投資收益目標？（不考慮資金年內收支影響，假定投資發(fā)生在年初，經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費用發(fā)生在年末；年經(jīng)營(yíng)費用為年經(jīng)營(yíng)收入的20%）

　　58、某投資者以400萬(wàn)元購入一寫(xiě)字樓物業(yè)20年的使用權用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標收益率為18%，預計未來(lái)20年內的年租金上漲率為5%，問(wèn)該寫(xiě)字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿(mǎn)足投資者收益目標的要求？