金政[2002]96號

　　二○○二年七月三日

各縣（市、區）人民政府，市政府各部門(mén)：

　　現將《金華市區住宅區物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請按照執行。

　　第一條　為加強住宅區的物業(yè)管理，維護住宅區的公共秩序，保護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據《浙江省住宅區物業(yè)管理辦法》，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區范圍內住宅區的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱(chēng)的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規模的居民生活區。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及相配套的公共設施和場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內房產(chǎn)的所有權人。非業(yè)主使用人可以根據業(yè)主委托，享有權利，并承擔義務(wù)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的物業(yè)進(jìn)行日常維護、修繕和整治，同時(shí)對住宅區的安全、環(huán)境衛生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　第四條　市房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(mén)（以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）主管市區范圍內住宅區的物業(yè)管理工作。

　　各級有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處、居委會(huì )應當按照各自的職責分工，配合物業(yè)主管部門(mén)做好住宅區物業(yè)管理工作。

　　第五條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區入住率達到60%以上的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì )由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須有擁有投票權者過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米為一個(gè)計票單位，不足100平方米的，以每本房屋所有權證為一個(gè)計票單位。

　　第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，由物業(yè)主管部門(mén)（建設局，下同）會(huì )同街道辦事處、居委會(huì )等相關(guān)單位組織召開(kāi)，費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第六條　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ǘ�）審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）審議業(yè)主委員會(huì )工作報告；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過(guò)住宅區物業(yè)管理方案；

　�。�六）決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第七條　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )一般每年召開(kāi)1-2次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或10%以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過(guò)半數通過(guò)。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主的自治組織，應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )；

　�。ǘ�）根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄈ�）監督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執行情況；

　�。ㄎ澹┦芾順I(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　�。�六）監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì )根據住宅區的規模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過(guò)半數通過(guò)。

　　已設立居民委員會(huì )的住宅區，業(yè)主委員會(huì )可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì )承擔。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報物業(yè)主管部門(mén)登記備案，并同時(shí)抄送當地居委會(huì )。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的1%.具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關(guān)規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　第十三條　住宅區交付使用而入住率不到60%的，由住宅區的開(kāi)發(fā)建設單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門(mén)備案。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或改聘。

　　物業(yè)銷(xiāo)售（預售）時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)應當告示服務(wù)內容和收費標準并與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第十四條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅區，業(yè)主委員會(huì )應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托合同）。

　　物業(yè)管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報物業(yè)主管部門(mén)備案，同時(shí)抄告轄區居委會(huì )。

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。

　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�委托合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關(guān)規定，管理住宅區的物業(yè)；

　�。ǘ�）按照國家和省、市有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄈ�）制止損害住宅區物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務(wù)內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)公用部位、公用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

　�。ǘ�）物業(yè)公用部位和物業(yè)管理區域內道路的保潔服務(wù)；

　�。ㄈ�）公共綠地、花草樹(shù)木的養護、管理；

　�。ㄋ模┸�(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)助公安部門(mén)維護物業(yè)管理區域內的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會(huì )做好社區管理、社區服務(wù)工作，并接受所在地街道辦事處的監督。

　　第十八條　住宅區開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向物業(yè)主管部門(mén)移交下列住宅區工程建設技術(shù)資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^總平面圖；

　�。ǘ�）住宅區單體建筑、結構、設備圖；

　�。ㄈ�）住宅區地下管網(wǎng)圖；

　�。ㄋ模┯嘘P(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^綜合驗收資料。

　　住宅區業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)主管部門(mén)應當將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì )，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　住宅區綜合驗收時(shí)，應有物業(yè)所在地街道辦事處、居委會(huì )派人參加。

　　第十九條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區應當建立物業(yè)維修專(zhuān)項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿(mǎn)后小修以上的維修、養護。

　　物業(yè)維修專(zhuān)項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實(shí)行統一繳交、專(zhuān)款專(zhuān)用、民主理財、接受監督的管理制度。

　　第二十條　物業(yè)維修專(zhuān)項資金由住宅區開(kāi)發(fā)建設單位向購房者代為收取，不計入住宅銷(xiāo)售收入。在住宅區房屋單體工程質(zhì)量竣工驗收合格之日起15日內由開(kāi)發(fā)建設單位向物業(yè)主管部門(mén)預交。

　　物業(yè)維修專(zhuān)項資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔保。

　　物業(yè)維修專(zhuān)項資金的管理費用由市財政部門(mén)核定，在物業(yè)維修專(zhuān)項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。

　　第二十一條　物業(yè)維修專(zhuān)項資金暫按上年綜合平均建筑安裝工程造價(jià)的5%的比例繳交，即多層建筑按25元/平方米，高層建筑、別墅按40元/平方米標準繳交。今后政府對物業(yè)維修專(zhuān)項資金的繳交比例有新規定時(shí)按新規定執行。

　　第二十二條　物業(yè)維修專(zhuān)項資金使用、繳交方式、核算立帳管理、存儲增值、轉移、退還等規定，按《浙江省住宅區物業(yè)管理維修專(zhuān)項資金管理暫行辦法》執行。

　　第二十三條　住宅區交付使用后，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第二十四條　住宅區的管道煤氣、通信、水、電、有線(xiàn)廣播電視的管線(xiàn)及設施、設備的維修與養護，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十五條　任何單位和個(gè)人不得在住宅區內從事下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸慕Y構、外貌和用途；

　�。ǘ�）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規定標準的噪音；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場(chǎng)所，損壞公共設施，毀壞綠化；

　�。ㄎ澹╇S意停放機動(dòng)車(chē)輛；

　�。�六）亂設攤、亂設集貿市場(chǎng)；

　�。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規、規章規定不得從事的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規定辦理有關(guān)手續。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償。

　　第二十七條　物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責任人修復或賠償。

　　物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第二十八條　開(kāi)發(fā)建設單位在住宅區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅區總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建設單位無(wú)償提供，其中3‰為辦公用房，4‰為經(jīng)營(yíng)用房。具體使用可根據各個(gè)社區實(shí)際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門(mén)核準。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權根據《浙江省住宅區物業(yè)管理辦法》，屬?lài)�家所有，具體位置應在辦理物業(yè)銷(xiāo)售（預售）證之前予以確定。

　　第二十九條　物業(yè)管理服務(wù)收費的確定，應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內容相適應的原則。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府指導價(jià)；特約服務(wù)費除價(jià)格主管部門(mén)另有規定外，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)費在業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致情況下，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，但事先須報價(jià)格主管部門(mén)審核，并公開(kāi)告知買(mǎi)主。按規定成立業(yè)主委員會(huì )面向社會(huì )公開(kāi)招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區，可實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司協(xié)商確定收費標準，并報價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)備案。物業(yè)管理企業(yè)的招標應由物業(yè)主管部門(mén)主持，物價(jià)和民政、居委會(huì )派人參加。

　　業(yè)主委員會(huì )已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門(mén)不得重復收取。

　　物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主委員會(huì )的監督。物業(yè)管理費的年度收支情況應由有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行驗審，并出具驗審報告。

　　第三十一條　若有必要，物業(yè)管理企業(yè)在不影響�。ㄓ茫�戶(hù)利益的前提下，利用物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收益應用于物業(yè)管理服務(wù)費用開(kāi)支。

　　第三十二條　物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預收期限不得超過(guò)12個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，收費項目、收費標準、收費范圍及服務(wù)內容應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)醒目位置公布。

　　其他任何單位和個(gè)人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。

　　第三十三條　建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

　　第三十四條　對未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)資質(zhì)審查擅自承擔住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門(mén)按有關(guān)規定作出處理。

　　第三十五條　住宅區開(kāi)發(fā)建設單位不按本規定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門(mén)責令其限期提供。

　　第三十六條　業(yè)主違反公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。

　　第三十七條　罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序，按照有關(guān)法律、法規和規章的規定執行。

　　第三十八條　當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第三十九條　物業(yè)主管部門(mén)的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修專(zhuān)項資金尚未構成犯罪的，由有關(guān)主管部門(mén)責令其限期改正，并給予行政處分。

　　第四十條　違反本辦法規定觸犯刑律的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第四十一條　本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區，應當按照本辦法的規定進(jìn)行規范。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區，可參照本辦法規定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四十二條　市屬各市（縣）可參照本辦法執行。

　　第四十三條　本辦法自發(fā)文之日起施行。