一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)匪類(lèi)中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區別又有聯(lián)系。它們之間的主要區別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著(zhù)非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包單位；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務(wù)

我國現代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀70年代末80年代初，在改革開(kāi)放的背景下，隨著(zhù)城鎮住房制度改革和城鎮國有土地使用制度改革的啟動(dòng)與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。20世紀50年代至70年代這段時(shí)期，隨著(zhù)廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上消失了，這個(gè)時(shí)期幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。城鎮住房制度改革簡(jiǎn)稱(chēng)住房制度改革或者房改，把過(guò)去那種城鎮住房主要依靠國家投資建設、排隊分配、低租金使用的做法，轉變成為主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設、從市場(chǎng)上購買(mǎi)或者承租的“住房商品化和社會(huì )化”的做法。城鎮國有土地使用制度改革簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用制度改革，把過(guò)去那種城鎮國有土地使用權與所有權合一，土地供應采取無(wú)償劃撥，無(wú)限期使用，不得轉讓的做法，改變成了土地使用權與所有權分離，主要采取招標、拍賣(mài)、掛牌等方式將土地使用權有償出讓給單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉讓、出租、抵押的做法。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用：

（1）可以為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。（環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理）

（2）房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟持續快速健康增長(cháng)。

（3）可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。

（4）可以加快IB城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌。通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實(shí)施。

（5）有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開(kāi)放的步伐。

（6）可以擴大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。

（7）可以增加政府財政收入。

隨著(zhù)國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)的細分

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程中，需要多學(xué)科的知識和多行業(yè)的參與，例如測繪、勘察設計、城市規劃、建筑、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等。但目前普遍認為，房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱(chēng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀。因此，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)。（環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行基礎設施建設、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)或者房屋建設，再轉讓開(kāi)發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租建成后的房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有投資大、周期長(cháng)、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入具有不連續性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要是組織者和決策者，要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，把資金、相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員和機構、建筑承包商等結合起來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)既古老又新興的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展大體上可以分為下列五個(gè)時(shí)期：（1）1949年以前。據有關(guān)文字記載，中國在3000多年前就出現了田地的交換和買(mǎi)賣(mài)。長(cháng)達2000多年的封建歷史時(shí)期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買(mǎi)賣(mài)等經(jīng)濟活動(dòng)。19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎的。

（2）1949～1955年。解放初期，穩定城市房地產(chǎn)秩序，是開(kāi)展經(jīng)濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。為此，首先接收了舊政府的房地產(chǎn)檔案、確認產(chǎn)權歸屬、代管無(wú)主房屋、沒(méi)收敵偽房地產(chǎn)、打擊房地產(chǎn)投機和各種非法活動(dòng)。其次，在全國各地先后建立了房地產(chǎn)管理機構，制定了有關(guān)政策規定，開(kāi)展了大規模的房地產(chǎn)清查登記，以極高的效率建立了新的房地產(chǎn)管理秩序。第三，國家在極其緊張的財政經(jīng)費中，撥出專(zhuān)款改造舊社會(huì )遺留下來(lái)的棚戶(hù)區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。

（3）1956～1965年。隨著(zhù)對資本主義工商業(yè)的社會(huì )主義改造，全國城鎮陸續開(kāi)始以“國家經(jīng)租”和“公私合營(yíng)”的形式對出租私有房屋進(jìn)行了社會(huì )主義改造，付給房主定租和股息，贖買(mǎi)了房主產(chǎn)權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買(mǎi)的方式收歸國有。

（4）1966~1978年。“十年動(dòng)亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞。房地產(chǎn)管理機構幾起幾落，產(chǎn)權管NNAN亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買(mǎi)賣(mài)土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設停滯不前，欠賬越來(lái)越多，致使住房問(wèn)題成為嚴重的社會(huì )問(wèn)題之一。

（5）1978年以后。隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的全面展開(kāi)，在城市進(jìn)行了城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，1987年10月25日，中國共產(chǎn)黨第十三次全國代表大會(huì )《沿著(zhù)有中國特色的社會(huì )主義道路前進(jìn)》的報告正式提出：“社會(huì )主義的市場(chǎng)體系，不僅包括消費品和生產(chǎn)資料等商品市場(chǎng)，而且應當包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場(chǎng)；單一的商品市場(chǎng)不可能很好發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用。”

2003年8月12日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（國發(fā)E2003]18號），要求要充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的重要意義。