確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的原則：

（1）確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規定需要經(jīng)國家發(fā)展改革主管部門(mén)批準的，還應當報國家發(fā)展改革主管部門(mén)批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設用地使用權的取得：

（一）建設用地使用權的取得方式

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十二條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務(wù)院規定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

（1）《城市房地產(chǎn)管理法》規定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。（2）1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

（二）建設條件書(shū)面意見(jiàn)的內容

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當對下列事項提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)、規模和開(kāi)發(fā)期限；

（2）城市規劃設計的條件；

（3）基礎設施和公共設施的建設要求；

（4）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；

（5）項目征收補償、安置要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行資本金制度：

1996年8月23日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）。該通知規定從1996年開(kāi)始，對各種經(jīng)營(yíng)性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設。

（一）項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

（二）項目資本金的出資方式

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規評估其價(jià)值，且不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規定的除外。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行資本金制度，即規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規范的企業(yè)的不規范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現象的發(fā)生。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀(guān)調控，調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號），將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房項目）資本金最低比例由20%提高到35%.2009年5月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，調整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30%.

對不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的處理原則：

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)建設。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。這樣規定的目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作，激勵土地盡快投入使用，促進(jìn)土地的合理利用。

這里所指的滿(mǎn)l年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地的使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不問(wèn)斷地進(jìn)行基礎設施、房屋建設。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應當停工，如稍作啟動(dòng)即停工元期，不應算作開(kāi)工。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。

（1）因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

（2）因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設一年以上的。

（3）因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現不可預見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現地下文物、拆遷中發(fā)現不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量責任制度：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瘟對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任

（二）對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

項目手冊制度：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規規定，是否按照合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設而建立的一項動(dòng)態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項目實(shí)施過(guò)程中對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監控，保護消費者的合法權益。政府行業(yè)管理部門(mén)的監控主要針對是否按申請預售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，預售款項是否按期投入，安置是否按要求進(jìn)行，工程項目是否發(fā)生變化等內容。

項目手冊制度的實(shí)施，可以加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)展情況，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設、完成拆遷安置；可以對工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預售條件等進(jìn)行審核，有效防止樓盤(pán)“爛尾”等現象的發(fā)生。