房估知識點(diǎn)：估價(jià)技術(shù)報告的寫(xiě)作

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告應包括以下內容：（1）估價(jià)對象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測算過(guò)程；（6）估價(jià)結果確定。

1.估價(jià)對象描述與分析

估價(jià)對象描述與分析主要包括：（1）估價(jià)對象區位狀況描述與分析；（2）估價(jià)對象實(shí)物狀況的描述與分析；（3）估價(jià)對象權益狀況描述與分析。

估價(jià)對象區位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設施狀況等。其中位置狀況描述內容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所（設施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等；交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車(chē)方便程度等；環(huán)境狀況描述內容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀(guān)等。

估價(jià)對象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩部分。對土地實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢，土壤，地基，土地開(kāi)發(fā)程度；其他等。對建筑物實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：建筑規模，用途，層數和高度，建筑結構，設施設備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內凈高，空間布局，建成時(shí)間和設計使用年限，使用維護狀況及完損狀況，其他等。

估價(jià)對象權益狀況描述與分析，一般分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩部分。對土地權益狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：土地所有權狀況，土地使用權狀況，規劃條件、他項權利設立情況，土地使用管制，目前使用狀況，共有情況、用益物權設立情況、其他特殊情況等。對建筑物權益狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：房屋所有權狀況，擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。對在建工程權益狀況描述還應包括：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證等的取得情況。

2.市場(chǎng)背景描述與分析

市場(chǎng)背景描述與分析是要說(shuō)明和分析估價(jià)對象所在地區的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應有針對性地較詳細說(shuō)明、分析過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。由于估價(jià)對象的類(lèi)型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素及其影響深度會(huì )有所不同。因此不同估價(jià)報告的市場(chǎng)背景描述與分析會(huì )有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價(jià)報告。

對市場(chǎng)背景描述與分析應注意把握好以下方面：

（1）要按照從宏觀(guān)到微觀(guān)、由大區域市場(chǎng)到小片區市場(chǎng)的寫(xiě)作順序系統地分析估價(jià)對象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對估價(jià)對象所處片區和類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)。

（2）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據可能不同，因此估價(jià)應考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

（3）要注意與估價(jià)方法的對應。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對象所處片區市場(chǎng)類(lèi)似物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)交易活躍程度、類(lèi)似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價(jià)對象所處片區市場(chǎng)類(lèi)似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對估價(jià)對象所處區域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內的供需狀況及價(jià)格走勢進(jìn)行一定的預測。

（5）應注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規的出臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

（6）要注意引用的宏觀(guān)經(jīng)濟數據、房地產(chǎn)市場(chǎng)數據以及估價(jià)對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規等的時(shí)效性、準確性。

3.估價(jià)對象最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達到最大化的一種最可能的使用。因此進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析時(shí)，應說(shuō)明以估價(jià)對象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對性地較詳細分析、說(shuō)明估價(jià)對象的最高最佳利用狀況。

估價(jià)對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規模和檔次，應按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應符合下列規定：

（1）當估價(jià)對象的權利人和意向取得者對估價(jià)對象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權利不同時(shí)，應先根據估價(jià)目的確定從估價(jià)對象的權利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據其對估價(jià)對象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權利，確定估價(jià)對象的最高最佳利用狀況；

（2）當估價(jià)對象已為某種利用時(shí)，應在調查了解及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應在估價(jià)報告中說(shuō)明：

1）維持現狀、繼續利用最為合理的，應選擇維持現狀前提進(jìn)行估價(jià)；

2）更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；

3）改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；

4）改變規模再予以利用最為合理的，應選擇改變規模前提進(jìn)行估價(jià)；

5）重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；

6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

當估價(jià)對象的實(shí)際用途、登記用途、規劃用途之間不一致時(shí)，應按下列規定確定估價(jià)所依據的用途，并應作為估價(jià)假設中的不相一致假設在估價(jià)報告中說(shuō)明及對估價(jià)報告和估價(jià)結果的使用作出相應限制：

（1）政府或其有關(guān)部門(mén)對估價(jià)對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結果進(jìn)行估價(jià)；

（2）政府或其有關(guān)部門(mén)對估價(jià)對象的用途沒(méi)有認定或處理的，應按下列規定執行：

1）登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；

2）實(shí)際用途與登記用途、規劃用途均不一致的，應根據估價(jià)目的確定估價(jià)所依據的用途。

當根據估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析。

4.估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法對估價(jià)對象的適用性。對理論上不適用而不選用的，應簡(jiǎn)述不選用的理由；對理論上適用但客觀(guān)條件不具備而不選用的，應充分陳述不選用的理由；對選用的估價(jià)方法，應簡(jiǎn)述選用的理由并說(shuō)明其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

5.估價(jià)測算過(guò)程

估價(jià)測算過(guò)程就是要詳細說(shuō)明所選用的各種估價(jià)方法的測算步驟、計算公式和計算過(guò)程及其中的估價(jià)基礎數據和估價(jià)參數的來(lái)源或確定依據等。

6.估價(jià)結果確定

估價(jià)結果確定就是要說(shuō)明不同估價(jià)方法的測算結果和最終估價(jià)結果，并較詳細說(shuō)明最終的估價(jià)結果確定的方法和理由。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！