【提問(wèn)】長(cháng)壽命項目的折舊年限為什么是40年？我覺(jué)得應該是45年。

　　【回答】學(xué)員wl591010005，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　有效經(jīng)過(guò)年數為10年，估價(jià)基準日后剩余經(jīng)濟壽命30年，一共是40年

　　【追問(wèn)】"空調功能落后引起的折舊＝130-80＋10-30＋8＝38萬(wàn)元"在這類(lèi)加減的問(wèn)題上我始終搞不太懂，老師能不能給詳細解釋一下，什么時(shí)候該加，什么該減壓呢？對此問(wèn)題總是找不到出口，鬧心，謝謝了！

　　【回答】學(xué)員haoyuqiao38，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　加：需要追加的費用。比如：安裝費、拆除費減：已經(jīng)計提的折舊，和殘值回收

　　【追問(wèn)】請問(wèn)一下，這里的功能過(guò)剩引起的折舊利率為為什么不換成月利率呢？

　　功能過(guò)剩引起的折舊＝800/（10%/12）*【1-1/（1+10%/12）360】這樣理解錯在哪里？

　　【回答】學(xué)員wenyangjun，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　我們這里除了貸款利息按題目規定的按月、季度、或年計息以外，收入和支出都默認為在期末發(fā)生。

　　【追問(wèn)】建筑物的經(jīng)濟壽命為30年，在題目哪里提到？

　　【回答】學(xué)員liuliping1996，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　2005年10月1日建筑物剩余經(jīng)濟壽命60-10=50年，而土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命長(cháng)于土地剩余使用年限，則筑物剩余經(jīng)濟壽命取土地剩余使用年限30年。

　　祝您學(xué)習愉快、考試順利！

　　【追問(wèn)】建筑物重置成本（不含空調）為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年。

　　如何理解這句話(huà)，在計算已經(jīng)經(jīng)過(guò)年限是考慮可比實(shí)例年限還是估價(jià)目標年限。在這題中估價(jià)目是，建成于1990年10月1日至估價(jià)時(shí)間2005年10月1日 就應該15年嗎，如果是可比實(shí)際是就是10年，

　　【回答】學(xué)員wenglinye，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　針對您的疑問(wèn)，老師建議您參見(jiàn)理論教材P297至P299的內容，那里有很詳細的介紹。老師在這里解釋也是按照教材的相關(guān)內容給您解答，老師認為教材上會(huì )比老師的內容更詳細。

　　如再不懂，再來(lái)問(wèn)老師。

　　加油，祝您順利通過(guò)考試！

　　【追問(wèn)】可是題目中并沒(méi)有說(shuō)明土地到期時(shí)不可續期，建筑物無(wú)償收回等條件呀！

　　【回答】學(xué)員liuliping1996，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　根據制度與政策教材P33“非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期……”而本題為寫(xiě)字樓，屬于非住宅，題中并沒(méi)有提及續期，也不能自動(dòng)續期，沒(méi)有續期的“土地使用權由國家無(wú)償收回”。所以計算建筑物剩余經(jīng)濟壽命時(shí)，土地剩余使用年限小于建筑物剩余經(jīng)濟壽命的，建筑物物剩余經(jīng)濟壽命取土地剩余使用年限。

　　祝您學(xué)習愉快！

　　【追問(wèn)】題干中建筑物重置成本（不含空調）為1300元/㎡.那么計算寫(xiě)字樓估價(jià)結果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59萬(wàn)元中含有空調價(jià)值嗎？

　　假設建筑物重置成本（含空調）為1350元/㎡，那計算結果會(huì )是什么？

　　【回答】學(xué)員zxw1969，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　筑物重置成本（不含空調）意思就是說(shuō)重置不含空調的價(jià)格。

　　如果含有的話(huà)“安裝新的空調系統的費用為8萬(wàn)元”就用上了！

　　祝您學(xué)習愉快！

　　祝您順利通過(guò)考試！

　　感謝您對網(wǎng)校的支持！

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法