一、問(wèn)答題：房地產(chǎn)估價(jià)師考試房估案例與分析練習題8

　?。ㄒ唬?、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途（為公寓）來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營(yíng)費用；估算凈收益；選用適當的報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。

　?。ǘ?.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。

　?。ㄈ?.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.C、2.A、3.B

　?。ǘ?.C、5.B、6.D、7.C

　?。ㄈ?.B、9.D、10.B