一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠炒髲B坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1-3層整體設計為商場(chǎng)；塔樓A座為28層，設計為大戶(hù)型公寓。大廈總面積為83594.27m².大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

　　請問(wèn)：1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法？為什么？

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。

　　請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　?。ㄈ┠彻纼r(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評估的結果為1000萬(wàn)元，銀行據此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得扣除各項稅費后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認為自己沒(méi)有責任。

　　請問(wèn)估價(jià)公司應如何說(shuō)明自己沒(méi)有責任和解釋其原因？

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為（　?。?。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過(guò)下列途徑中的（　?。?。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續

　　D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3.該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為（　?。?。

　　A.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4.該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為（　?。?。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　?。ǘ┠彻緭碛幸粭澟f寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m².因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m²，該公司認為建600m²經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m²的寫(xiě)字樓?，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　5.能否改建的最終批準權在（　?。?。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.政府規劃管理部門(mén)

　　C.政府土地管理部門(mén)

　　D.上級總公司

　　6.評估時(shí)依據的建筑面積應為（　?。?。

　　A.460m²

　　B.600m²

　　C.1000m²

　　D.以上三個(gè)面積都不行

　　7.該公司委托評估應選擇（　?。?。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.資產(chǎn)管理部門(mén)

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　D.驗資機構

　?。ㄈ樵u估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m²，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%.

　　8.交易日期調整的主要方法是（　?。?。

　　A.百分率法

　　B.價(jià)格指數法

　　C.價(jià)格變動(dòng)率法

　　D.價(jià)格指數變動(dòng)率法

　　9.對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調整，應調整為（　?。┰?m².

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658