房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。每個(gè)過(guò)程內的每一項工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　1.土地所有者或當前的使用者

　　不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉讓或投資開(kāi)發(fā)的愿望。

　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場(chǎng)，當前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著(zhù)至關(guān)重要的影響。同一開(kāi)發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開(kāi)發(fā)的影響也就越大，因開(kāi)發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶(hù)”，不僅會(huì )使開(kāi)發(fā)周期拖長(cháng)，還會(huì )大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費用。

　　2.開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類(lèi)型。其目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長(cháng)期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著(zhù)其資本的擴大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì )逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。當然，對于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后。一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔的開(kāi)發(fā)項目類(lèi)型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對某些特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區搞開(kāi)發(fā)有專(zhuān)長(cháng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型很專(zhuān)一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開(kāi)發(fā)商根據自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規劃設計到租售階段，均聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構提供服務(wù)；而有些開(kāi)發(fā)商則從規劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。

　　3.政府及政府機構

　　政府及政府機構在參與房地產(chǎn)運行的過(guò)程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會(huì )提供有關(guān)服務(wù)。開(kāi)發(fā)商從購買(mǎi)土地使用權開(kāi)始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門(mén)打交道，以獲取投資許可證；土地使用權證、規劃許可證、開(kāi)工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷(xiāo)售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參與者的行為發(fā)生著(zhù)影響。

　　4.金融機構

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要兩類(lèi)資金，即用于支付開(kāi)發(fā)費用的短期資金“建設貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買(mǎi)房地產(chǎn)的長(cháng)期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費過(guò)程均需大量資金，沒(méi)有金融機構的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難正常運轉。

　　5.建筑承包商

　　6.專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及交易管理過(guò)程相當復雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數買(mǎi)家或賣(mài)家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來(lái)處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。因此，市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢(xún)服務(wù)。這些專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)人員包括：

　?。?）建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，建筑師一般承擔開(kāi)發(fā)建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來(lái)組織或協(xié)調這些工作。在工程開(kāi)發(fā)建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì )議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問(wèn)題等。

　?。?）工程師。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專(zhuān)業(yè)的工程師除進(jìn)行結構、供暖、給排水、照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等項工作。

　?。?）會(huì )計師。會(huì )計師從事開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督、提供付款方式等，并及時(shí)向開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務(wù)狀況。

　?。?）造價(jià)工程師。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟師或造價(jià)工程師可服務(wù)于開(kāi)發(fā)商、承包商、工程監理機構或造價(jià)咨詢(xún)機構。其主要負責在工程建設前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過(guò)程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結算。

　?。?）估價(jià)師及物業(yè)代理。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過(guò)程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要能夠準確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權狀況，掌握充分的市場(chǎng)信息，全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀人通常協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方辦理出租出售手續，同時(shí)還協(xié)助委托方制定與實(shí)施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價(jià)格。

　?。?）律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中，均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權時(shí)，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同；出租或出售物業(yè)時(shí)須簽訂租賃契約，這都離不開(kāi)律師提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　7.消費者或買(mǎi)家

　　消費者在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的取向是“物有所值”，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿(mǎn)足感或效用。但如果說(shuō)市場(chǎng)上的買(mǎi)家，則主要包括自用型購買(mǎi)者和投資型購買(mǎi)者兩種。購買(mǎi)能力是對自用型購買(mǎi)者的主要約束條件；而對投資型購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。