房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　隨著(zhù)自然周期的運動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

　?。?）當房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項目的開(kāi)發(fā)建設。在這段時(shí)間,市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營(yíng)現金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì )忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì )被抵押權人收回拍賣(mài)。

　?。?）隨著(zhù)自然周期運動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對投資回報的預期隨著(zhù)租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始小心翼翼地回到市場(chǎng)當中來(lái)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買(mǎi)存量房地產(chǎn)的機會(huì )。這類(lèi)資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著(zhù)增加。

　?。?）當自然周期到達其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續購買(mǎi)存量房地產(chǎn)并繼續開(kāi)發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當投資者最終認識到市場(chǎng)轉向下滑時(shí)，就會(huì )降低對新項目投資的回報預期，同時(shí)也降低購買(mǎi)存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步下滑的風(fēng)險，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。