房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

　　從識別和把握房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分。

　　按存量增量細分

　　通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)（土地使用權出讓市場(chǎng)）、二級市場(chǎng)（土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標市場(chǎng)，來(lái)細分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類(lèi)型按其建造標準或價(jià)格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等；也可以按照目標市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。