擁有一宗房地產(chǎn)，實(shí)際上就擁有了一定范圍內的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟實(shí)力，還有一些其他限制（以下均是指這類(lèi)限制）。因為房地產(chǎn)是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會(huì )影響周?chē)蜕鐣?huì )公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類(lèi)和程度，對其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應調查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價(jià)值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③相鄰關(guān)系的限制。

　　（一）房地產(chǎn)權利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì )有很大的差異。以地役權為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會(huì )降低供役地的價(jià)值。

　　（二）房地產(chǎn)使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規定。

　　（三）相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權利人依照法律法規規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。