簡(jiǎn)要地說(shuō)，收益法是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，收益法是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來(lái)收益轉換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。將未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。根據將未來(lái)收益轉換為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)資本化類(lèi)型的不同，收益法分為報酬資本化法（yield capitalization）和直接資本化法（direct capitalization）。報酬資本化法是一種現金流量折現法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來(lái)各期的凈收益折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。直接資本化法是預測估價(jià)對象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，具體稱(chēng)為收益乘數法。