收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素，即房地產(chǎn)當前的價(jià)值通常不是基于其過(guò)去的價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿(mǎn)足、樂(lè )趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來(lái)推知未來(lái)，解釋預期的合理性。具體地說(shuō)，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當前的價(jià)值無(wú)關(guān)，但又不意味著(zhù)過(guò)去的收益毫無(wú)用處。過(guò)去的收益往往是預測未來(lái)收益的基礎和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過(guò)去的趨勢不再繼續下去。因此，為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對象的實(shí)際收益而預測其未來(lái)收益，應調查估價(jià)對象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對象至少近3年及當前類(lèi)似房地產(chǎn)的收益水平的基礎上，合理預測估價(jià)對象的未來(lái)收益。

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(cháng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來(lái)不斷地獲取收益。因此，可以將購買(mǎi)收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買(mǎi)收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買(mǎi)房地產(chǎn)本身，而是購買(mǎi)房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì )帶來(lái)與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。