【學(xué)員問(wèn)題】如何認定交付商品房的面積？

　　【解答】一般講，應以商品房產(chǎn)權登記面積作為確認交付房屋面積的憑證?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第20條對此已有明確規定。什么是產(chǎn)權登記面積呢？《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第45條第4款規定：本辦法所稱(chēng)產(chǎn)權登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認登記的房屋面積。一般是指房屋產(chǎn)權證上記載的房屋面積。

　　1992年4月21日建設部頒布的《關(guān)于加強商品房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍登記管理的通知》中指出：商品房的購買(mǎi)方必須在購買(mǎi)商品房的3個(gè)月內（期貨交易的在結算之日起的三個(gè)月內），持能證明交易行為行為合法性的有效證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權管理機關(guān)辦理產(chǎn)權登記手續，領(lǐng)取產(chǎn)權證書(shū)。1994年7月，建設部轉發(fā)的《廣東省城鎮房地產(chǎn)登記條例》第8條規定：購買(mǎi)新建商品房屋，在房屋交付使用時(shí)，買(mǎi)方憑房屋買(mǎi)賣(mài)合同，申請辦理確認權屬登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證。但是在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中，上述規定難以做到。

　　如由于開(kāi)發(fā)商未繳清土地出讓金、大小市政配套費、其他規費等，不具備領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的法定條件，還比如由于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的原因，如怠于辦理業(yè)主所購商品房產(chǎn)權證，工作效率低下，致使業(yè)主人住一、二年后仍拿不到產(chǎn)權證。如果在此時(shí)買(mǎi)受人發(fā)現出賣(mài)人所交付的房屋面積不符合合同約定，按照合同約定要求退房，就可能造成損失擴大。同時(shí)，以產(chǎn)權登記面積作為確定交付商品房面積的依據，缺乏可操作性。買(mǎi)受人買(mǎi)房時(shí)有關(guān)價(jià)款的約定有兩種，一是交房時(shí)付清全款。二是交納首付款后余款以按揭方式支付，如買(mǎi)受人人住所購商品房一、二年后才取得房屋產(chǎn)權證，發(fā)現面積縮水，再去找開(kāi)發(fā)商時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能已將樓盤(pán)售完而去，買(mǎi)受人主張解除合同退房返款的難度將會(huì )很大。如果買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)就決定，不論出賣(mài)人所交付的房屋面積發(fā)生何種變化，均不準備退房，合同雙方可以約定以產(chǎn)權登記面積作為確認所交付的商品房面積的依據。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。