一、收益法的定義和問(wèn)題的提出

　　1、定義

　　收益法是求取估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，用適當的資本化率將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來(lái)凈收益的現值之和。①

　　2、普遍適用的收益法原理

　　將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現在，那么現在購買(mǎi)一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預示著(zhù)其未來(lái)的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現在有一貨幣額可以與此凈收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。②

　　3、分析P= A/r[1-（1+r）-n]模式應用產(chǎn)生的問(wèn)題

　　評估實(shí)踐上，數學(xué)模式P= A/r[1-（1+r）-n]應用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續地均衡地獲取穩定的投資收益率。但事實(shí)上當n趨向于長(cháng)周期時(shí)如50年期時(shí)，r、A無(wú)法同時(shí)實(shí)現持續地而且穩定的收益率。在一個(gè)長(cháng)的周期內，在空置率居高不下時(shí)，凈租金收益以同樣持續地獲取復利運行，則是不可想象的。同時(shí)產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價(jià)值理論（長(cháng)周期、中周期、短周期）、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規律都使數學(xué)模式P= A/r[1-（1+r）-n]應用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。

　　認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續地在高水平上運行，但是可以持續地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數學(xué)上可以進(jìn)行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎？就定義與原理本身而言似乎沒(méi)有什么問(wèn)題。但是存在的問(wèn)題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價(jià)規范》與《城鎮土地估價(jià)規程》在收益法的運用時(shí)是否扣除折舊的矛盾理念；現狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應用的支柱無(wú)一牢固。那么我們就可提出疑問(wèn)：收益法理論上可靠嗎？究竟怎樣正確使用收益法呢？