2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章第三節,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章第三節，希望對你有所幫助。

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　第三節 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

　　(一)風(fēng)險的定義

　　風(fēng)險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

　　標準差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來(lái)說(shuō)，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。(重要考點(diǎn)、難點(diǎn))圖1-1所示的A、B、C三項投資，C的風(fēng)險最大，B次之，A最小。

　　還可用標準差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險大小(標準差系數)。例如，物業(yè)1為寫(xiě)字樓項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預計2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準差為100萬(wàn)元，標準差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準差為200萬(wàn)元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險。

　　解讀：以物業(yè)1為準說(shuō)明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬(wàn)元)δ1=，

　　。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，就稱(chēng)投資獲取了風(fēng)險收益;而實(shí)際收益低于預期收益時(shí)，就稱(chēng)投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。風(fēng)險條件下決策時(shí)，決策者對客觀(guān)情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹(shù)法或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

　　【2012年試題】王某花50萬(wàn)元購買(mǎi)了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現了風(fēng)險損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為( )萬(wàn)元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　答案：ABC

　　見(jiàn)教材P17

　　【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預計2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結果是( )。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

　　答案：B

　　不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風(fēng)險(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著(zhù)差別。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著(zhù)對于可能的情況無(wú)法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來(lái)投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來(lái)持悲觀(guān)的看法，認為未來(lái)會(huì )出現最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來(lái)持樂(lè )觀(guān)的看法，認為未來(lái)會(huì )出現最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現的后悔最小。

　　(二)風(fēng)險分析的目的

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產(chǎn)管理的復雜性四個(gè)方面。風(fēng)險分為對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統風(fēng)險和僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險。

　　二、房地產(chǎn)投資的八種系統風(fēng)險(重要考點(diǎn))

　　系統風(fēng)險又稱(chēng)為不可分散風(fēng)險或市場(chǎng)風(fēng)險，即無(wú)法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　【2007年試題】系統風(fēng)險是指個(gè)別投資風(fēng)險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。( )

　　答案：× 見(jiàn)教材P17

　　(一)通貨膨脹風(fēng)險

　　通貨膨脹風(fēng)險又稱(chēng)購買(mǎi)力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。如收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就會(huì )面臨著(zhù)購買(mǎi)力風(fēng)險。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(cháng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由承租人承擔的風(fēng)險，以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，房地產(chǎn)投資者會(huì )通過(guò)適當調整(調高)其要求的最低收益率(名義收益率)來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。(難點(diǎn))

　　解讀：

　　1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實(shí)際收益率R實(shí)，簡(jiǎn)單推導如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R實(shí))，整理后可得：R名=R通+R實(shí)+R通×R實(shí)，∵R通×R實(shí)>0，即：R名-(R通+R實(shí))>0∴R名>R通+R實(shí)，證明完畢。

　　2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準折現率ic。

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(cháng)幅度通常會(huì )超過(guò)同期通貨膨脹率水平，所以投資者能容忍較低投資收益率，投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率之和。

　　【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，直接導致投資的實(shí)際收益率降低的系統風(fēng)險是( )。

　　A.時(shí)間風(fēng)險

　　B.比較風(fēng)險

　　C.持有期風(fēng)險

　　D.通貨膨脹風(fēng)險

　　答案：D 見(jiàn)教材P18

　　(二)市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì )導致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預期收益。

　　(三)周期風(fēng)險

　　周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。

　　(四)變現風(fēng)險

　　變現風(fēng)險是指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。

　　(五)利率風(fēng)險(難點(diǎn))

　　利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值;二是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　解讀：利率與房地產(chǎn)價(jià)格總的來(lái)說(shuō)是負相關(guān)：利率調升，房地產(chǎn)價(jià)格下降，在目前賣(mài)方市場(chǎng)下，利率調升增加開(kāi)發(fā)成本，但開(kāi)發(fā)商可以轉嫁給購房者從而推高房?jì)r(jià);但利率調升會(huì )抑制需求，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格下降，綜合來(lái)看，利率調升對后者影響權重更大，建議結合理論教材第四章第五節有關(guān)利率的內容學(xué)習。

　　(六)政策風(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

　　解讀：產(chǎn)生政策風(fēng)險的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。

　　(七)政治風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　(八)或然損失風(fēng)險(“或然”即“偶然”，與“必然”相對)

　　或然損失風(fēng)險是指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風(fēng)險轉移給保險公司。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>