房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設開(kāi)發(fā)法總結和運用舉例，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設開(kāi)發(fā)法總結和運用舉例

　　第七節 假設開(kāi)發(fā)法總結和運用舉例

　　一、假設開(kāi)發(fā)法總結

　　對上述假設開(kāi)發(fā)法的內容進(jìn)行歸納總結可知：假設開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。根據考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設開(kāi)發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

　　假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。假設開(kāi)發(fā)法的測算結果為估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。

　　運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況(起點(diǎn));另一頭是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況(終點(diǎn))。然后假設將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(cháng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。

　　在實(shí)際估價(jià)中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類(lèi)?？晒╅_(kāi)發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類(lèi)。

　　未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jì)深?lèi);對熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，只有新房一類(lèi)。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類(lèi)。另外，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機器設備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權等權利。

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(cháng)期趨勢法求取，也可采用收益法求取(但是絕對不能采用成本法求取)。后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤通常分為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤。

　　假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)測算匯總表，見(jiàn)表9-1和表9-2。

　　假設開(kāi)發(fā)法(動(dòng)態(tài)分析法)估價(jià)測算匯總表 表9-1　　

　　續表　　

　　假設開(kāi)發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價(jià)測算匯總表 表9-2　　

　　續表　　

　　續表

　　測算標準數量金額備注

　　銷(xiāo)售稅金及附加

　　其他銷(xiāo)售稅費

　　四、后續開(kāi)發(fā)的應得利潤

　　直接成本利潤率

　　投資利潤率

　　成本利潤率

　　銷(xiāo)售利潤率

　　五、開(kāi)發(fā)價(jià)值總價(jià)

　　單價(jià)

　　二、假設開(kāi)發(fā)法運用舉例

　　【例9-1】某成片荒地的面積為2km2，適宜開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設期為3年;

　　將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的建設成本以及管理費用、銷(xiāo)售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年平均投資利潤率為10%;當地土地轉讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費和買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉讓價(jià)格的6%和4%。請采用假設開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

　　『正確答案』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為購買(mǎi)該成片荒地之日，假設為現在，并設該成片荒地的總價(jià)為V，則：

　　(1)開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　(2)該成片荒地取得稅費總額=V×4%=0.04V(億元)

　　(3)建設成本及管理費用、銷(xiāo)售費用總額=2.5×2=5(億元)

　　(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

　　(5)轉讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費總額(銷(xiāo)售稅費)=9.6×6%=0.576(億元)

　　(6)開(kāi)發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

　　(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(億元)

　　故：

　　該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)

　　該成片荒地單價(jià)=164100000/2000000=82.05(元/m2)

　　注意與教材第286頁(yè)例8-1對比學(xué)習。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>