2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第一章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

　　商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷(xiāo)售、投資轉賣(mài)，這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利潤;另一類(lèi)則是長(cháng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類(lèi)包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè )等等，不同的經(jīng)營(yíng)內容(或者說(shuō)不同的用途)一般會(huì )有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區分其不同的經(jīng)營(yíng)內容，根據不同經(jīng)營(yíng)內容分別進(jìn)行估價(jià)測算，例如采用收益法時(shí)應在市場(chǎng)調查分析的基礎上測算不同經(jīng)營(yíng)內容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

　　3.出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷(xiāo)售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權益估價(jià)還是承租人權益估價(jià)，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。

　　4.裝飾裝修高檔且復雜

　　為了營(yíng)造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì )有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準確單獨估算其價(jià)值。在裝飾裝修安排上有的由出租人統一裝修，有的出租人只裝修公共部分，分區分層出租部分由承租人自行裝修。另外，商業(yè)用房裝飾裝修升級快，對有些經(jīng)營(yíng)者而言，買(mǎi)下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應，一般會(huì )重新裝飾裝修。因此在估價(jià)時(shí)應充分分析現有裝飾裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應考慮追加裝飾裝修投入對估價(jià)價(jià)值的影響。

　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內表現出明顯的衰減性。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀(guān)等因素，比較特殊)，向上的方向其價(jià)值呈現快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。