2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計案例與分析》科目第一章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！ 　　

　　估價(jià)對象最高最佳利用分析

　　最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達到最大化的一種最可能的使用。因此進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析時(shí)，應說(shuō)明以估價(jià)對象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對性地較詳細分析、說(shuō)明估價(jià)對象的最高最佳利用狀況。

　　估價(jià)對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規模和檔次，應按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應符合下列規定：

　　(1)當估價(jià)對象的權利人和意向取得者對估價(jià)對象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權利不同時(shí)，應先根據估價(jià)目的確定從估價(jià)對象的權利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據其對估價(jià)對象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權利，確定估價(jià)對象的最高最佳利用狀況;

　　(2)當估價(jià)對象已為某種利用時(shí)，應在調查了解及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應在估價(jià)報告中說(shuō)明：

　　1)維持現狀、繼續利用最為合理的，應選擇維持現狀前提進(jìn)行估價(jià);

　　2)更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià);

　　3)改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià);

　　4)改變規模再予以利用最為合理的，應選擇改變規模前提進(jìn)行估價(jià);3

　　5)重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

　　6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

　　當估價(jià)對象的實(shí)際用途、登記用途、規劃用途之間不一致時(shí)，應按下列規定確定估價(jià)所依據的用途，并應作為估價(jià)假設中的不相一致假設在估價(jià)報告中說(shuō)明及對估價(jià)報告和估價(jià)結果的使用作出相應限制：

　　(1)政府或其有關(guān)部門(mén)對估價(jià)對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結果進(jìn)行估價(jià);

　　(2)政府或其有關(guān)部門(mén)對估價(jià)對象的用途沒(méi)有認定或處理的，應按下列規定執行：

　　1)登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

　　2)實(shí)際用途與登記用途、規劃用途均不一致的，應根據估價(jià)目的確定估價(jià)所依據的用途。

　　當根據估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析。

　　【考點(diǎn)分析】

　　結合估價(jià)案例實(shí)際情況，最高最佳分析某一部分分析錯誤，指錯或改錯題。單選中確認最高最佳規模、用途等。

　　【往年考點(diǎn)】

　　2012年改錯題10分，法律上允許錯誤，經(jīng)濟可行分析錯誤，價(jià)值最大化分析錯誤，結論錯誤。