2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第四章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　合法原則

　　合法原則要求評估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　依法依據：法律、行政法規、司法解釋?zhuān)胤叫苑ㄒ?，部門(mén)規章和政策，地方政府規章和政策、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權屬證書(shū)、批文、合同(土地使用權出讓合同、房屋租賃合同)等。廣義概念的“法”。

　　合法原則要求估價(jià)結果，是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　估價(jià)對象狀況必須依法判定。不是委托人或估價(jià)師確定的(如小產(chǎn)權房)。

　　遵循合法原則并不意味著(zhù)只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，而是指依法判定估價(jià)對象是哪種狀況，就應將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　如，集體土地/國有土地，劃撥地使用權/出讓地使用權，共有/單獨所有，有限產(chǎn)權或部分產(chǎn)權/完全產(chǎn)權，租賃/自有，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議/產(chǎn)權明確或權屬無(wú)爭議。臨時(shí)用地/正式用地，臨時(shí)建筑/永久建筑，超期臨時(shí)建筑/未超期臨時(shí)建筑，手續不全/手續齊全，不可補辦有關(guān)手續的非法房地產(chǎn)/可以補辦有關(guān)手續的手續不全的房地產(chǎn)，違法占地/合法占地，違法建筑/合法建筑。

　　從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，評估值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

　　依法判定的估價(jià)對象的狀況，通常是估價(jià)對象的實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)的合同、招標文件等中約定的狀況，或根據估價(jià)目的的需要設定的狀況。

　　實(shí)踐操作：

　　(1)依法判定的權利類(lèi)型及歸屬，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權屬證書(shū)以及相關(guān)合同等為依據。

　　(2)依法判定的使用權利，應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據。

　　如果城市規劃規定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對該土地進(jìn)行估價(jià)就應以其使用符合這些規定為前提。如城市規劃規定土地為居住用途，即使從該宗土地的位置、周?chē)h(huán)境來(lái)看適合于商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來(lái)估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準。

　　再如城市規劃規定了該宗土地容積率不超過(guò)2.5，除非依法調整了容積率，應當以容積率不超過(guò)2.5為前提來(lái)估價(jià)。

　　(3)依法判定的處分權利，應以法律法規和政策或合同等允許的處分方式為依據。法律法規、政策規定或合同規定不能采取的處分方式下的評估價(jià)值為零。

　　(4)依法判定的其他權益，評估出的價(jià)值應當符合國家的價(jià)格政策。

　　兩個(gè)應用的重點(diǎn)領(lǐng)域：抵押估價(jià)和房屋征收評估。