人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)供求與價(jià)格。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　第三節 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　1.房地產(chǎn)需求

　　(1)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求，是指消費者在某一特定的時(shí)間內，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(mǎi)的數量。

　　需求的條件：愿意購買(mǎi)+購買(mǎi)支付能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(mǎi)的數量。即市場(chǎng)需求是所有消費者需求的總和。

　　【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費者有購買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿

　　B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　C.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　D.人口急劇增長(cháng)

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：①消費者愿意購買(mǎi)，即有購買(mǎi)欲望;②消費者能夠購買(mǎi)，即有支付能力。參見(jiàn)教材P85。

　　(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

　　1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(一般是負相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

　　房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，需求就會(huì )減少;下降，需求就會(huì )增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負相關(guān)，被稱(chēng)為需求規律。

　　需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì )地位的物品。因為這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。

　　吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛(ài)爾蘭大災荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上漲，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現象在當時(shí)稱(chēng)為“吉芬難題”。這類(lèi)特殊物品以后因此稱(chēng)為吉芬物品。(越貴越買(mǎi))

　　2)消費者的收入水平。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān))

　　當消費者的收入增加時(shí)，正常商品需求增加;相反，就會(huì )減少對該種商品的需求。

　　低檔商品，當消費者的收入增加時(shí)，反倒會(huì )減少對該種商品的需求。

　　3)消費者的偏好(正相關(guān))

　　當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加;相反，則需求就會(huì )減少。例如，如果城市居民出現了向郊區遷移的趨勢，偏好郊區住房，則對市區住宅的需求將會(huì )減少，而對郊區住宅的需求將會(huì )增加。

　　消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì )發(fā)生變化。

　　4)相關(guān)物品的價(jià)格水平。(區分互補品和替代品)

　　當一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì )發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿(mǎn)足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫(xiě)字樓之間存在著(zhù)一定的替代關(guān)系。

　　在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費者就會(huì )把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

　　某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè )房地產(chǎn)，城市郊區的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會(huì )多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價(jià)格低時(shí)，對該種房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加。例如，城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時(shí)，對其需求就會(huì )增加。

　　5)消費者對未來(lái)的預期。

　　消費者的行為不僅受到許多現實(shí)因素的影響，還受他對未來(lái)預期的影響。例如，消費者的現時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預期。當消費者預期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì )上漲時(shí)，就會(huì )增加對房地產(chǎn)的現時(shí)需求，因為“今天不買(mǎi)，明天更貴&rdquo1473相反，就會(huì )持幣觀(guān)望，減少對房地產(chǎn)的現時(shí)需求，因為“今天買(mǎi)進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。

　　當一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當消費者的收入較高時(shí)，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時(shí)，當該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補品的價(jià)格較低時(shí)，當消費者預期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì )上漲時(shí)，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )增加;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )減少。

　　【例題】需求量與價(jià)格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規律。下列選項中，此規律的例外有(　)。

　　A.炫耀性物品

　　B.“吉芬”物品

　　C.低檔商品

　　D.高檔商品

　　E.急需商品

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì )地位的物品。因為這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見(jiàn)教材P86。

　　(3)房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)

　　房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著(zhù)該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。

　　【難點(diǎn)】需求量的變動(dòng)(點(diǎn)在需求曲線(xiàn)上移動(dòng))和需求的變動(dòng)(整條需求曲線(xiàn)位移)

　　需求量的變動(dòng)，僅價(jià)格變動(dòng)，其他因素不變，需求量沿需求曲線(xiàn)移動(dòng)，價(jià)格提高，點(diǎn)向左移，價(jià)格降低，點(diǎn)向右移，在坐標中表現出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);

　　需求的變動(dòng)，指價(jià)格以外的其他因素變動(dòng)，導致整條需求曲線(xiàn)向左或向右平移(引起需求增加，線(xiàn)向右移，引起需求減少，線(xiàn)向左移)，在坐標中表現出來(lái)的是線(xiàn)的移動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

　　(1)房地產(chǎn)供給的含義

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時(shí)間內，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數量。

　　兩個(gè)條件：供給愿意+供給能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內、一定價(jià)格水平和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者愿意并且能夠提供的出售數量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

　　潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類(lèi)的房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)的房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

　　(2)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定，有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對未來(lái)的預期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

　　1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(正相關(guān))

　　2)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。(負相關(guān))

　　3)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。(正相關(guān))

　　4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對未來(lái)的預期。(正相關(guān))

　　需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場(chǎng)政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期較長(cháng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性導致房地產(chǎn)不能在不同地區之間調劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著(zhù)房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　【例題】房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有(　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費者的預期

　　C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對未來(lái)的預期

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對未來(lái)的預期。參見(jiàn)教材P88。

　　(3)房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)

　　房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系——向右上方傾斜的供給曲線(xiàn)(S)。

　　【難點(diǎn)】

　　供給量的變動(dòng)是由商品價(jià)格本身變化引起的，在坐標中表現出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);供給的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標中表現出來(lái)的是線(xiàn)的移動(dòng)。

　　3.房地產(chǎn)均衡價(jià)格(熟悉)

　　是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。

　　均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運行的必然趨勢，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì )出現過(guò)?；蚨倘?，導致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競爭，形成價(jià)格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。

　　E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，E點(diǎn)所對應的價(jià)格Pe，稱(chēng)為均衡價(jià)格，所對應的數量Qe稱(chēng)為均衡數量。

　　總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負相關(guān)。當供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上漲;如果需求減少，則價(jià)格下降。當需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降;如果供給減少，則價(jià)格上漲。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數量也會(huì )發(fā)生變化。

　　需求和供給同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。

　　4.房地產(chǎn)供求狀況的分類(lèi)

　　全國房地產(chǎn)總的供求狀況

　　本地區房地產(chǎn)總的供求狀況

　　全國同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

　　本地區同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

　　房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，是本地區同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區域性市場(chǎng)。

　　【例題】決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是(　)。

　　A.相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期

　　D.消費者對未來(lái)的預期

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。參見(jiàn)教材P88。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>