2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因素

　　第四節 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　制度政策因素：

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規劃和計劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

　　包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價(jià)格政策。

　　改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì )化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現出來(lái)，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　(1)房地產(chǎn)所有制：

　　土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買(mǎi)賣(mài);

　　房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買(mǎi)賣(mài)。

　　土地沒(méi)有所有權價(jià)格，土地價(jià)格均是指某種土地使用權價(jià)格。

　　土地使用權一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長(cháng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì )越高;反之，就會(huì )越低。

　　國有建設用地由政府獨家壟斷供應，土地供應政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會(huì )引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

　　(2)價(jià)格政策

　　價(jià)格政策是政府對房地產(chǎn)價(jià)格的高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等。

　?、俑邇r(jià)格政策(放任不管)，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲?！敖?jīng)營(yíng)城市”

　?、诘蛢r(jià)格政策(抑制政策)，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降?！皟r(jià)格管制”“租金管制”

　　(高與低，不是指絕對價(jià)格，而是指價(jià)格趨勢。)

　　政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調節價(jià)格。

　　抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;

　?、谝幎ò凑蘸侠淼姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和利潤率來(lái)定價(jià);(如經(jīng)濟適用房)

　?、壑贫ㄗ罡呦迌r(jià)，規定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格;——限價(jià)商品房

　?、芙⒁惶追康禺a(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。

　　此外，還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　【例題】低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)制度政策。低價(jià)格政策，只是價(jià)格趨勢的政策，會(huì )使得價(jià)格走低。并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低。參見(jiàn)教材P138。

　　二、金融制度政策(掌握)

　　采用由緊到松的貨幣政策，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　緊縮信貸(包括：減少開(kāi)發(fā)貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì )減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì )使未來(lái)的商品房?jì)r(jià)格上漲。

　　提高最低首付款比例，上調購房貸款利率，會(huì )降低購房支付能力、提高購房門(mén)檻，從而會(huì )減少商品房需求，進(jìn)而會(huì )使商品房?jì)r(jià)格下降;反之，會(huì )使商品房?jì)r(jià)格上漲。

　　【例題】下列情況中會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

　　A.上調住房抵押貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收

　　D.增加土地供應

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調貸款利率，增加購買(mǎi)成本負擔，減少購買(mǎi)，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降;開(kāi)征持有環(huán)節稅，對擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導致價(jià)格下降;D增加供給，降低價(jià)格。參見(jiàn)教材P138。

　　三、稅收制度政策(掌握)——稅收工具

　　新開(kāi)征、暫停征收、恢復或者取消征收某個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)稅收)，提高或者降低稅率或稅額標準等，會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

　　但不同種類(lèi)的房地產(chǎn)稅收及其征收范圍、納稅人、計稅依據、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度和速度是不盡相同的。

　　分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應區分它們的征收環(huán)節。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節、交易環(huán)節和保有環(huán)節的稅收。

　　【例題】稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，降低開(kāi)發(fā)商成本，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì )更樂(lè )于降價(jià)促銷(xiāo)，導致價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P140。

　　類(lèi)似的題目，運用相關(guān)的經(jīng)濟原理進(jìn)行推導，得出結論。(不必機械死記硬背)

　　四、有關(guān)規劃和計劃(考點(diǎn)會(huì )放在相關(guān)知識中的規劃知識部分)(熟悉)

　　政府的規劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )有較大的影響。

　　(一)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃——政府調控經(jīng)濟的依據，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響

　　國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃是國家加強和改善宏觀(guān)調控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟調節、市場(chǎng)監管、社會(huì )管理和公共服務(wù)職責的重要依據。它按行政層級，分為國家級規劃、省(區、市)級規劃、市縣級規劃;按對象和功能類(lèi)別，分為總體規劃、專(zhuān)項規劃、區域規劃。

　　(二)城鄉規劃——統籌安排空間布局

　?、倏傮w規劃

　?、诳刂菩栽敿氁巹潯钦龀鲰椖恳巹澰S可的依據

　?、坌藿ㄐ栽敿氁巹潯獙Φ貕K具體的安排和設計

　　城市規劃對房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規劃將某個(gè)地區列為重點(diǎn)發(fā)展區域，則這個(gè)地區的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì )上漲。

　　(三)土地相關(guān)規劃和計劃——直接影響供給

　　土地利用總體規劃：一是建設用地總量，其中包括建設占用耕地的數量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度計劃：對土地利用進(jìn)行的年度調節。

　　土地供應計劃：在劃撥或出讓國有建設用地使用權時(shí)使用的指標。

　　(四)住房相關(guān)規劃和計劃

　　包括住房建設規劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規劃和年度計劃。

　　保障房對商品住房?jì)r(jià)格有個(gè)修正作用：住房建設總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì )下降，反之會(huì )上漲。

　　五、有關(guān)特殊政策

　　國家的發(fā)展戰略，設立沿海開(kāi)放城市、建立經(jīng)濟特區開(kāi)發(fā)區等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>