?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的特征

　　房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉讓、出租和抵押等活動(dòng)的總稱(chēng)。作為一種商品交換形式、房地產(chǎn)交易具有一般商品交換的性質(zhì)和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區別。

　　1．房地產(chǎn)交易標的價(jià)格通常會(huì )遠遠高于一般生活消費品的價(jià)格。交易的安全與成敗對買(mǎi)賣(mài)雙方的影響遠大于普通商品的交易。

　　2．房地產(chǎn)交易標的物具有固定性。無(wú)論這種交易以何種形式進(jìn)行，交易的對象都不會(huì )發(fā)生空間上的移動(dòng)，交易完成的主要標志是房屋所有權及其相應的土地權的轉移或房地產(chǎn)權利主體的變更。

　　3．房地產(chǎn)交易無(wú)論以何種形式出現，都會(huì )涉及到土地資源占用和土地收益的重新分配，并會(huì )在一定程度上對整個(gè)社會(huì )的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強的社會(huì )性。

　　4．房地產(chǎn)交易比一般商品交易復雜得多。交易的順利完成，通常需要有關(guān)中介服務(wù)機構和專(zhuān)業(yè)人士的介入。

　　房地產(chǎn)交易所固有的這些特征決定了國家對其進(jìn)行管理和干預的必要性和重要性。根據現行有關(guān)法律規定，我國房地產(chǎn)交易管理法律制度主要包括：房地產(chǎn)轉讓、商品房預售、房地產(chǎn)抵押以及房屋租賃等內容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)交易管理法律制度

　　為了保證房地產(chǎn)交易的公平和安全，維護房地產(chǎn)權利人的合法權益，保持良好的市場(chǎng)秩序，國家對房地產(chǎn)交易給予必要的管理，確定了以下基本制度。

　　1.房屋所有權與土地使用權同時(shí)轉移。不得將房屋所有權與土地使用權分別轉讓或抵押。在房地產(chǎn)交易中必須遵守房地一體的原則

　　2．地價(jià)公示制度。目前政府公示的價(jià)格主要有三種，即基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格。按規定這三種價(jià)格要定期公布，并及時(shí)更新。

　　3．房地產(chǎn)交易價(jià)格評估。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。

　　4．房地產(chǎn)成交價(jià)格申報。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)如實(shí)申報成交價(jià)，不得瞞報或者作不實(shí)的申報。

　　5．登記、備案制度。我國《房城市房地產(chǎn)管理法》第35條明確規定，房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依法進(jìn)行權屬變更登記。房屋租賃的要向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)轉讓

　　房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式，將房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

　　1．房地產(chǎn)轉讓的條件。

　　房地產(chǎn)交易的客體合法，是房地產(chǎn)轉讓合法的前提。因此，轉讓的房地產(chǎn)必須是依法可以轉讓的。根據《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，不得轉讓的房地產(chǎn)包括：（1）以出讓方式取得土地使用權，不符合法定條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　2．房地產(chǎn)轉讓的程序：

　?。?）房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書(shū)面合同；（2）當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后30日內持有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，并申報成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門(mén)對提供的有關(guān)文件，進(jìn)行審查，并在15日內做出是否受理申請的書(shū)面答復；（4）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報的成交價(jià)格，并根據需要對轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)勘查和評估；（5）房地產(chǎn)轉讓當事人按照規定交納有關(guān)稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單，雙方當事人憑過(guò)戶(hù)單辦理過(guò)戶(hù)登記手續，領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)。