2007年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是(　　)房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　A.發(fā)明
　　B.發(fā)現
　　C.創(chuàng )造
　　D.隱定

　　2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因為(　　)。
　　A.掌握的有關(guān)信息不同
　　B.作出的估價(jià)師聲明不同
　　C.估價(jià)對象狀況不同
　　D.委托人不同

　　3、下列關(guān)于內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認協(xié)議書(shū)于2003年11日簽署
　　B.內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認頒證大會(huì )于2004年8月舉辦
　　C.內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認協(xié)議書(shū)簽署后，內地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測量師
　　D.內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實(shí)現資格互認的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　4、某夫妻共有一套成本價(jià)購買(mǎi)的房改房，現因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結果是(　　)。
　　A.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
　　B.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格　建設工程教育網(wǎng)提供
　　C.現時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
　　D.當時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　5、在使用假設開(kāi)發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開(kāi)發(fā)利潤的公式為開(kāi)發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
　　A.后續開(kāi)發(fā)成本+管理費用
　　B.后續開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用
　　C.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續開(kāi)發(fā)成本
　　D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續開(kāi)發(fā)成本+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(　　)。
　　A.目前是否有經(jīng)濟收入　建設工程教育網(wǎng)提供
　　B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟收益
　　C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
　　D.目前的收入是否大于運營(yíng)費用

　　7、某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內建筑面積125平米，套內墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為(　　)元。
　　A.1765
　　B. 2000
　　C. 2069
　　D. 2400

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于(　　)。
　　A.市場(chǎng)價(jià)值
　　B.清算價(jià)值
　　C.快速變現價(jià)值
　　D.投資價(jià)值

　　9、TN關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值
　　B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值
　　C.謹慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
　　D.快速變現價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

　　10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類(lèi)似在現房?jì)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現率為8％，風(fēng)險補償估計為現房?jì)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為( )元每平米。
　　A.3473
　　B.4365
　　C.4500
　　D.4635

　　11、根據房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現值之和求出的價(jià)值是(　　)。
　　A.有租約限制下的價(jià)值
　　B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值
　　C.無(wú)租約限制下的價(jià)值
　　D.承租人權益的價(jià)值

　　12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(　　)。
　　A.裝修改造
　　B.需求增加
　　C.通貨膨脹
　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　13、下列情況中會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　　)。
　　A.上調貸款利率　建設工程教育網(wǎng)信息
　　B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
　　C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收
　　D.增加土地供應

　　14、某宗房地產(chǎn)規劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(　　)應按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)?！〗ㄔO工程教育網(wǎng)提供
　　A.合法原則
　　B.最高最佳使用原則
　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
　　D.替代原則

　　15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保征
　　C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差而且不能有誤差范圍限制
　　D.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.獨立、客觀(guān)、公正原則屬于普適性原則
　　B.合法原則屬于一般性原則
　　C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為(　　)。
　　A.簽訂估價(jià)委托合同之日
　　B.發(fā)放抵押貸款之日
　　C.完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日
　　D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

　　18、甲、乙兩宗相鄰土地，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是(　　)萬(wàn)元。
　　A.0～50
　　B.50～75
　　C.50～10O
　　D.100～150

　　19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以?xún)炔辉黾痈犊?，?shí)際產(chǎn)權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為(　　)元每平米。
　　A.3868.92
　　B.4000.00
　　C.4072.54
　　D.4286.89

　　20、某地區房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應交納的稅費分別為正常交易價(jià)格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為(　　)元每平米。
　　A.2427.18
　　B.2500.00
　　C.2575.00
　　D.2659.57

　　21、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為(　　)元每平米。
　　A.2204.55
　　B.2397.99
　　C.3237.60
　　D.3345.64

　　22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費0.8萬(wàn)元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。
　　A.1838.00
　　B.1844.55
　　C. 1845.87
　　D. 1850.00

　　23、某估價(jià)對象為一舊廠(chǎng)房改造的超級市場(chǎng)，建設期為2年，該廠(chǎng)房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿(mǎn)不可續期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線(xiàn)法計算建筑物折舊時(shí)年折舊率為( )。
　　A.2.00％
　　B.2.13％
　　C.2.22％
　　D.2.50％

　　24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過(guò)出讓方式取得，當時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來(lái)4年的凈收益分別為31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元，報酬率為8％。用未來(lái)數據資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。
　　A.35B.85
　　B.360.49
　　C.362.93
　　D.365.29

　　25、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為(　　)。
　　A.7.65％
　　B.B.75％
　　C.9.42％
　　D.10.19％

　　26、某公司購買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(cháng)2％，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現時(shí)收益價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。
　　A.85.45
　　B.87.16
　　C.88.50
　　D.88.90

　　27、某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營(yíng)費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60％。假設報酬率為8％，折現率為14％，則該在建工程續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現值為(　　)萬(wàn)元。
　　A.2281.83
　　B.2474.60
　　C.379B.30
　　D.4119.18

　　28、運用假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是(　　)。
　　A.估算后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期　建設工程教育網(wǎng)整理
　　B.估算后續開(kāi)發(fā)的各項支出、收入
　　C.估算后續開(kāi)發(fā)各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生
　　D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤

　　29、通過(guò)市場(chǎng)調研，獲得某類(lèi)房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為( ) 元每平米。
　　A.4075.0
　　B.4242.5
　　C.4410.0
　　D.4577.5

　　30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元。其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則王某占有的±地份額為(　　)。
　　A.1.67％
　　B.2.33％
　　C.2.75％
　　D.3.33％

　　31、設臨街深度價(jià)格修正率見(jiàn)下表。

　　另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價(jià)率依次旁街路線(xiàn)價(jià)的40%、20%，則下圖的宗地B的單價(jià)為(　　)元/m²。

　　A.6400
　　B.6800
　　C.6960
　　D.7600

　　32、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補地價(jià)(　　)萬(wàn)元。
　　A.375
　　B.450
　　C.500
　　D.600

　　33、暫定期內的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有(　　)。
　　A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
　　B.城市房屋拆遷補償估價(jià)業(yè)務(wù)
　　C.該機構執行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
　　D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)

　　34、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對象的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產(chǎn)估價(jià)師應親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對
　　B.房地產(chǎn)估價(jià)師應親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對象外觀(guān)狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝
　　C.房地產(chǎn)估價(jià)師應親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀(guān)等的優(yōu)劣
　　D.估價(jià)對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調查了解

　　35、估價(jià)結果報告通常包括委托人、估價(jià)機構、估價(jià)對象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結果、其他需要說(shuō)明的事項、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和( )。
　　A.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設與限制條件
　　B.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對象分析、致委托人函
　　C.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設與限制條件、估價(jià)報告應用的限制
　　D.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報告應用的限制

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)

　　1、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　　)。
　　A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
　　B.估計價(jià)格或價(jià)值
　　C.實(shí)行有償服務(wù)
　　D.承擔法律責任
　　E.估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)

　　2、房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性導致了(　　)。
　　A.難以出現相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現完全競爭
　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響
　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　3、根據求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費的方法來(lái)區分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有( )。
　　A.單位比較法
　　B.市場(chǎng)提取法
　　C.分解法
　　D.工料測量法
　　E.分部分項法

　　4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。
　　A.劃撥土地應補交的出讓金
　　B.已抵押擔保的債權數額
　　C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款
　　D.強制執行費用
　　E.估價(jià)費用

　　5、工業(yè)房地產(chǎn)的區位影響因素主要考慮(　　)。
　　A.臨街狀況
　　B.動(dòng)力是否易于取得
　　C.廢料處理是否方便
　　D.接近大自然
　　E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的(　　)。
　　A.最佳規模
　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段
　　C.最佳集約度
　　D.最佳管理方式
　　E.最佳投資渠道

　　7、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于(　　)。
　　A.被拆遷房屋的權屬證書(shū)記載的面積
　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積　建設工程教育網(wǎng)提供
　　C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
　　D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、
　　E.房地產(chǎn)管理部門(mén)權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　8、某估價(jià)對象為一宗熟地，當進(jìn)行可比實(shí)例權益狀況調整時(shí)，應包括的內容有(　　)。
　　A.后退道路紅線(xiàn)距離
　　B.土地使用期限
　　C.基礎設施完備程度
　　D.容積率
　　E.合并的可能性

　　9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括(　　)。
　　A.土地補償費
　　B.安置補助費
　　C.拙上附著(zhù)物和青苗的補償費
　　D.土地使用權出讓金等土地有償使用費用
　　E.安排被征地農民的社會(huì )保障費用

　　10、可用于報酬資本化法中轉換為價(jià)值的收入或收益有(　　)。
　　A.潛在毛租金收入
　　B.有效毛收入
　　C.凈運營(yíng)收益
　　D.稅前現金流量
　　E.稅后現金流量

　　11、假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為（ ).
　　A.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期
　　B.開(kāi)發(fā)期+運營(yíng)期
　　C.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期
　　D.開(kāi)發(fā)期+運營(yíng)期-前期-建造期
　　E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期

　　12、長(cháng)期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于(　　)。
　　A.假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預測
　　B.收益法中未來(lái)租金、運營(yíng)費用的預測
　　C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核
　　D.市場(chǎng)比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調整
　　E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補

　　13、下列估價(jià)事項中，僅根據估價(jià)目的來(lái)確定的有(　　)。
　　A.估價(jià)對象
　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　C.價(jià)值類(lèi)型
　　D.估價(jià)方法
　　E.估價(jià)所需材料

　　14、評估基準地價(jià)或利用基準地價(jià)評估宗地價(jià)格，必須明確基準地價(jià)的內涵?；鶞实貎r(jià)的內涵包括( )。
　　A.基準日期
　　B.土地開(kāi)發(fā)程度
　　C.基準地價(jià)修正體系
　　D.土地用途
　　E.基準地價(jià)公布日期

　　15、房地產(chǎn)估價(jià)報告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設和限制條件的目的是(　　)。
　　A.說(shuō)明估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性
　　B.說(shuō)明估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正性
　　C.規避估價(jià)風(fēng)險
　　D.保護估價(jià)報告使用者
　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買(mǎi)A市C區的一套多層住房，該估價(jià)師根據自己對該套住房實(shí)物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)?！　?　　)

　　2、一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結果的準確性?！　?　　)

　　3、房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類(lèi)，其中物權又包括自物權和他物權兩類(lèi)。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。(　　)

　　4、某房地產(chǎn)的當前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數為0.6，則該房地產(chǎn)現在再次抵押的價(jià)值應為276萬(wàn)元?！　?　　)

　　5、城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應采用非市場(chǎng)價(jià)值標準?！　?(　　)

　　6、在有較多土地供應者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平?！　?(　　)

　　7、一般來(lái)說(shuō)，國內生產(chǎn)總值的增長(cháng)會(huì )形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降?！　?(　　)

　　8、不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對象價(jià)值所依據的市場(chǎng)狀況一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況?！　?　　)

　　9、在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清．丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現率10％，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁?！　?　　)

　　10、建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤?！　?　　)

　　11、建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結束韻，應根據土地剩余使用期限確定收益期限?！　? )

　　12、對于有城市規劃條件要求，但其城市規劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)?！　?　　)

　　13、房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢的強弱與房地產(chǎn)目前價(jià)格的高低無(wú)關(guān)，價(jià)格較低的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲趨勢可能更強勁?！　?　　)

　　14、由于路線(xiàn)價(jià)是若干標準臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正?！　? )

　　15、某已抵押房地產(chǎn)困債權實(shí)現需要強制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結果通常是該房地產(chǎn)完整權利下的價(jià)值?！　?　　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1、某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬(wàn)元，已付清。從獲得土地使用權至正式動(dòng)工。時(shí)問(wèn)為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開(kāi)發(fā)成本的55％，剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13％。

　　該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬(wàn)元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營(yíng)業(yè)。預計第一年正常凈收益為60萬(wàn)元，此后每年凈收益以15％的比率增長(cháng)，為保持這種正常收益增長(cháng)，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬(wàn)元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類(lèi)餐館的報酬率為15％。

　　按當地有關(guān)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(包括在建衛程)在轉讓交易過(guò)程中，買(mǎi)方按售價(jià)的3％繳納有關(guān)稅費，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費分別為售價(jià)的2％和6％。

　　請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買(mǎi)總價(jià)。(10分)

　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門(mén)在竣工驗收時(shí)要求該公司必須對項目的排污系統進(jìn)行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(1)假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項目建設用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個(gè)與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開(kāi)發(fā)成本為2500元每平米，銷(xiāo)售費用為200萬(wàn)元，管理費用為開(kāi)發(fā)成本的3％，開(kāi)發(fā)建設期為2.5年，開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內均勻投入，貸款年利率為7.02％，銷(xiāo)售稅金及附加為售價(jià)的5.53％，投資利潤率為12％。

　　(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統設備購置費和安裝工程費分別為400萬(wàn)元和60萬(wàn)元，而已建成項目中排污系統設備購置費和安裝工程費分別為200萬(wàn)元和40萬(wàn)元。對原項目排污系統進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費用30萬(wàn)元，拆除后的排污系統設備可回收90萬(wàn)元。

　　(3)原項目預計于2008年1月1日正常營(yíng)業(yè)，當年可獲得凈收益500萬(wàn)元。由于排污系統改造，項目營(yíng)業(yè)開(kāi)始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營(yíng)費用100萬(wàn)元，之后將保持預計的盈利水平。

　　(4)該類(lèi)度假村項目的報酬率為8％。(10分)