《上海市居住房屋租賃管理辦法》已經(jīng)2011年6月20日市政府第111次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2011年10月1日起施行。

　　二○一一年七月七日

　　第一條�。�目的和依據）

　　為了加強本市居住房屋租賃管理，規范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進(jìn)居住房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條�。ㄟm用范圍）

　　本辦法適用于本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關(guān)監督管理活動(dòng)。

　　第三條�。ǘ�義）

　　本辦法所稱(chēng)的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標準支付租金的行為。

　　第四條�。ㄔ瓌t）

　　居住房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用的原則。

　　本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長(cháng)期、穩定的房屋租賃關(guān)系。

　　第五條�。ü芾聿块T(mén)）

　　市房屋行政管理部門(mén)是本市居住房屋租賃的行政主管部門(mén)。區、縣房屋行政管理部門(mén)負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門(mén)領(lǐng)導。

　　公安部門(mén)負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

　　工商行政、衛生、質(zhì)量技監、食品藥品監督、文廣影視等行政管理部門(mén)負責查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為。

　　本市稅務(wù)、民政、人口計生、建設、規劃等行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。

　　第六條�。▽俚毓芾恚�

　　區、縣人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區綜合管理的范圍。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當負責協(xié)調和處理轄區內居住房屋租賃事務(wù)和糾紛，承擔居住房屋租賃合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)租賃合同）登記備案工作。

　　居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )應當協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規定。

　　第七條�。ㄗ赓U當事人）

　　居住房屋的出租人應當是依法取得房地產(chǎn)權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規規定的其他權利人。

　　居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定的，從其規定。

　　出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營(yíng)業(yè)執照或者其他批準文件的法人和其他組織出租居住房屋。

　　第八條�。ń�止出租房屋的情形）

　　出租的居住房屋的結構及其附屬設施應當安全、牢固，并具備供水、供電等必要的生活條件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

　�。ㄒ唬�屬于違法建筑的；

　�。ǘ�）被鑒定為危險房屋的；

　�。ㄈ�）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

　�。ㄋ模┻`反規定，改變房屋使用性質(zhì)的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規、規章規定不得出租的其他情形。

　　第九條�。ㄗ钚〕鲎鈫挝唬�

　　出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

　　原始設計為廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。

　　第十條�。ㄗ畹腿司�承租面積）

　　出租居住房屋，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

　　前款所稱(chēng)居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。

　　第十一條�。�集中出租管理）

　　在同一居住物業(yè)管理區域內，同一出租人出租的居住房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當明確管理人員，并將管理人員聯(lián)系方式報房屋所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處設置的社區事務(wù)受理服務(wù)中心。

　　居住物業(yè)管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。

　　第十二條�。ㄗ赓U合同）

　　居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書(shū)面租賃合同。租賃合同包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┳赓U當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類(lèi)及號碼；

　�。ǘ�）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

　�。ㄈ�）租賃用途；

　�。ㄋ模┓课萁桓度掌�；

　�。ㄎ澹┳赓U期限和續租；

　�。�六）租金標準、支付方式和期限；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔；

　�。ò耍┓课菔褂靡�求和維修責任；

　�。ň牛┓课莘颠�時(shí)的狀態(tài)；

　�。ㄊ�）違約責任和爭議解決方式；

　�。ㄊ�一）租賃當事人約定的其他內容。

　　市房屋行政管理部門(mén)和市工商行政管理部門(mén)應當制定租賃合同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開(kāi)。

　　第十三條�。ǖ怯泜浒福�

　　租賃合同訂立后30日內，租賃當事人應當到租賃房屋所在地社區事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代為辦理租賃合同登記備案。

　　租賃合同登記備案內容發(fā)生變化、續租或者租賃關(guān)系終止的，租賃當事人應當在30日內，到原登記備案部門(mén)辦理租賃合同登記備案的變更、延續或者注銷(xiāo)手續。

　　第十四條�。ㄗ赓U信息系統）

　　市房屋行政管理部門(mén)應當推進(jìn)建設租賃合同登記備案信息系統，實(shí)行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。

　　第十五條�。ㄗ饨穑�

　　居住房屋租賃的租金標準，由租賃當事人在租賃合同中約定。承租人應當根據租賃合同約定，按時(shí)支付租金。

　　居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的，租賃當事人應當在租賃合同中一次性約定租金標準；租賃期限為1年以上的，每年只能調整一次租金標準。但租賃合同中對租金標準調整另有約定的，從其約定。

　　租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標準。

　　出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施、設備的，雙方可以協(xié)商調整租金標準。

　　第十六條�。ㄗ赓U保證金）

　　出租人可以按照租賃合同約定的數額，向承租人收取租賃保證金；未約定數額的，租賃保證金不得超過(guò)2個(gè)月的租金。

　　第十七條�。ㄞD租）

　　承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋；未約定的，承租人轉租房屋應當事先征得出租人的書(shū)面同意。

　　居住房屋轉租應當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規定。

　　轉租人違反本條第一款、第二款規定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

　　居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十二條、第十三條的規定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

　　居住房屋轉租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。

　　第十八條�。ɡm租）

　　居住房屋在租賃期間屆滿(mǎn)后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。

　　租賃合同對續租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續出租的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)前1個(gè)月通知承租人；未提前1個(gè)月通知的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　出租人提出解除前款規定的不定期租賃合同的，應當至少提前1個(gè)月書(shū)面通知承租人。

　　第十九條�。ㄙI(mǎi)賣(mài)不破租賃）

　　房屋租賃期間，因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、繼承等發(fā)生房屋所有權轉移的，新的房屋所有權人應當繼續履行原租賃合同，不得以房屋所有權已轉移為由要求終止租賃合同。

　　第二十條�。▋�(yōu)先購買(mǎi)權）

　　房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應當至少提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人在收到通知后15日內未明確表示購買(mǎi)的，視作放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　出租人出售房屋的，應當就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。

　　第二十一條�。ɡ^續租賃）

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續租賃該房屋。

　　第二十二條�。ê贤�解除）

　　居住房屋租賃期間，任何一方當事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當事人協(xié)商一致或者存在法律規定合同解除情形的除外。

　　承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可以解除合同。

　　第二十三條�。ǔ鲎馊说牧x務(wù)）

　　居住房屋的出租人應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┎轵灣凶馊思熬幼∈褂萌说纳矸葑C件，并按照公安部門(mén)的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類(lèi)和號碼；

　�。ǘ�）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規定，及時(shí)辦理居住登記；

　�。ㄈ�）向業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區業(yè)主管理規約；

　�。ㄋ模┌l(fā)現承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的，及時(shí)報告工商行政等有關(guān)部門(mén)；

　�。ㄎ澹┴撠煶鲎夥课菁捌涮峁┑脑O施、設備的安全，告知安全使用事項，并定期進(jìn)行安全檢查和維護，及時(shí)發(fā)現和排除安全隱患；

　�。�六）配合有關(guān)部門(mén)開(kāi)展對承租人及居住使用人違法違規行為的調查、制止及處罰等工作。

　　第二十四條�。ǔ凶馊说牧x務(wù)）

　　居住房屋的承租人應當履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬┤鐚�(shí)向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類(lèi)和號碼，并按照規定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應當征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第一款的規定；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主管理規約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權益；

　�。ㄈ�）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ㄋ模┖侠�、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結構或者實(shí)施其他違法搭建行為。

　　第二十五條�。▽�房地產(chǎn)經(jīng)紀人的要求）

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規定，向租賃當事人宣傳房屋租賃、實(shí)有人口服務(wù)和管理等政策，并引導租賃當事人使用租賃合同示范文本。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當事人隱瞞真實(shí)的房屋租金等信息以賺取差價(jià)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取傭金。

　　第二十六條�。ù�理經(jīng)租）

　　本市鼓勵專(zhuān)業(yè)代理經(jīng)租機構接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規定由市房屋行政管理部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)另行制定。

　　第二十七條�。�業(yè)主自我管理）

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，可以根據本居住物業(yè)管理區域內的房屋租賃情況，制定相應的管理措施納入管理規約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施。

　　居住房屋租賃當事人違反業(yè)主管理規約、損害他人合法權益的，業(yè)主委員會(huì )有權要求當事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條�。▽ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照鄉、鎮人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業(yè)管理區域內的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區事務(wù)受理服務(wù)中心。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現租賃當事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有違法違規行為的，應當及時(shí)予以勸阻、制止，并報告業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)。

　　第二十九條�。�糾紛解決）

　　出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調解委員會(huì )申請調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規定條件的，可以依法向法律援助機構申請法律援助。

　　第三十條�。ㄒ延刑幜P規定的處理）

　　違反本辦法規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照有關(guān)規定處理。

　　第三十一條�。▽�違反最小出租單位和最低承租面積的處理）

　　違反本辦法第九條、第十條第一款規定，不符合最小出租單位和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令責任人限期改正；逾期不改正的，可處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十二條�。▽ψ赓U當事人未按規定登記備案的處理）

　　違反本辦法第十三條規定，租賃當事人未在期限內辦理租賃合同登記備案手續的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，對個(gè)人處以1000元以下罰款，對單位處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十三條�。▽Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構未按規定登記備案的處理）

　　違反本辦法第十三條第一款規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未辦理登記備案的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十四條�。▽Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀人違反經(jīng)紀管理規定的處理）

　　違反本辦法第二十五條第二款規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構取消網(wǎng)上備案資格，并處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十五條�。ü�安部門(mén)的處罰職責）

　　租賃當事人、居住使用人違反治安管理、居住登記管理等規定的，由公安部門(mén)按照有關(guān)規定處理。

　　第三十六條�。▍⒄者m用）

　　公有居住房屋轉租及其監督管理，參照適用本辦法。

　　第三十七條�。ㄊ┬腥掌冢�

　　本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。