為了規范業(yè)主委員會(huì )的運作，提高業(yè)主自治管理能力和水平，現就業(yè)主委員會(huì )組建、換屆、運作等作如下規定；

　　一、業(yè)主委員會(huì )組建

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )籌備小組的建立和工作

　　凡符合成立業(yè)主委員會(huì )條件的物業(yè)管理區域，物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當督促房屋出售單位將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清冊等材料報區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)。區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到材料后的45日內，應當組織成立由所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)、房屋出售單位、居委會(huì )和業(yè)主代表組成的第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“籌備組”），并做好下列工作：

　　1、協(xié)商確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內容。

　　2、確定召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )的，協(xié)商確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數和代理的規定，并組織推選和審定主代表資格。產(chǎn)生的業(yè)主代表應當張榜公布。

　　3、協(xié)商業(yè)主委員會(huì )組成人數，并按業(yè)主委員會(huì )成員條件推薦業(yè)主委員會(huì )委員候選人。

　　4、起草業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約草案，并在大會(huì )召開(kāi)前七天發(fā)給參加會(huì )議的成員征求意見(jiàn)，修改完善。

　　5、做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的各項會(huì )務(wù)準備工作。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )的成員組成

　　業(yè)主會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會(huì )的業(yè)主身份認定，以產(chǎn)權證登記的人員為準；已訂立售房合同尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的，可以視為業(yè)主。產(chǎn)權證登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過(guò)一人的，應當推選一人參加業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主代表大會(huì )成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數超過(guò)一百人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。

　　公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生代表大會(huì )成員數，但最多不得超過(guò)全體成員的二分之一。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人由籌備組廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)后協(xié)商推薦，小業(yè)主候選人人數應當超過(guò)其正式委員人數的四分之一。

　　候選人名單及其基本情況應當張榜公布。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的組成為數

　　為主委員會(huì )委員按業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )中各方代表的比例選舉產(chǎn)生，但公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過(guò)主委員會(huì )委員人數的二分之一。

　　業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域的規模由五名至十五名委員單數組成。

　　業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生之日起三日內應當召開(kāi)第一次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任、副主任。

　�。ㄎ澹�業(yè)主、業(yè)主代表投票權的計算

　　業(yè)主大會(huì )的業(yè)主投票權，居住房屋按套計算，每套一票；非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算；一百平方米以上的每一百平方米一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權證的，每證一票。

　　業(yè)主代表的投票權，每位成員一票。

　�。�六）業(yè)主委員會(huì )權利、義務(wù)

　　業(yè)主委員會(huì )應當依據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規定履行職責，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法規、規章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問(wèn)題；接受市和區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理、指導，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督，配合社區建設和管理。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會(huì )主任的權利義務(wù)

　　業(yè)主委員會(huì )主任享有以下主要權利：

　　1、負責召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議；

　　2、經(jīng)業(yè)主委員會(huì )授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會(huì )對外簽約或簽署文件；

　　3、業(yè)主委員會(huì )授權的其他事項。

　　業(yè)主委員會(huì )主任應當履行以下義務(wù)：

　　1、遵守物業(yè)管理法規、規章、規范性文件的規定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程，辦事公正、負責；

　　2、完成業(yè)主委員會(huì )交辦的工作；

　　3、代表業(yè)主委員會(huì )處理事務(wù)；

　　4、接受行政管理部門(mén)的培訓和指導。

　　二、業(yè)主委員換屆選舉和換屆、變更、注銷(xiāo)登記

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )換屆選舉

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當督促業(yè)主委員會(huì )建立換屆選舉籌備組�；I備組由本屆業(yè)主委員會(huì )委員、部分業(yè)主代表和房地產(chǎn)管理部門(mén)、居委會(huì )代表組成�；I備組召集人由業(yè)主委員會(huì )主任擔任或籌備組人員推薦�；I備組中的業(yè)主代表人數一般不低于四分之一。

　　業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作應當在區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)指導、監督下進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，換屆選舉籌備組應當按照第一屆業(yè)主委員會(huì )選舉程序，做好協(xié)商推選產(chǎn)生新一屆業(yè)主小組、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )候選人等籌備工作，并在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )換屆選舉大會(huì )，由本屆業(yè)主委員會(huì )物業(yè)管理企業(yè)分別作任期或者是聘期內的工作報告，大會(huì )投票選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )委員，審議通過(guò)新一屆業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約。

　　業(yè)主委員會(huì )逾期不建立換屆選舉籌備組、不召開(kāi)換屆選舉大會(huì )的，由所在區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，逾期不改正的，所在區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)可以會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合業(yè)主委員會(huì )和籌備組開(kāi)展工作，做好換屆選舉的日常事務(wù)性工作。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )換屆登記、變更登記

　　新一屆業(yè)主委員會(huì )在換屆選舉產(chǎn)生之日起十五日內，應當持下列文件向所在地區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理?yè)Q屆登記手續：

　　1、業(yè)主委員會(huì )換屆登記申請書(shū)；

　　2、業(yè)主委員會(huì )任期內的工作報告；

　　3、換屆選舉籌備組成員名單；

　　4、業(yè)主委員會(huì )委員名單；

　　5、業(yè)主委員會(huì )章程。

　　Y經(jīng)區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)核準登記的下列事項姓變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在發(fā)生變更之日起十五日內，持原核準登記的文件資料、變更登記申請書(shū)和證明材料向所在區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續：

　　1、業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)；

　　2、業(yè)主委員會(huì )辦公場(chǎng)所；

　　3、業(yè)主委員會(huì )所轄區域范圍；

　　4、業(yè)主委員會(huì )主任、副主任；

　　5、業(yè)主委員會(huì )章程。

　　區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理登記之日起十五日內，完成登記工作。對不符合規定的不予登記，并書(shū)面通知申請人。

　　除本條第二款第（5）項情況以外，業(yè)主委員會(huì )應當持區、縣房地產(chǎn)管理體制部門(mén)核準變更登記的文件，到開(kāi)戶(hù)銀行按規定辦理有關(guān)變更手續。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )注銷(xiāo)登記

　　業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，應當向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續：

　　1、分立、合并的；

　　2、物業(yè)管理區域房屋全部被拆遷或滅失的；

　　3、由于其他原因終止的。

　　為主委員會(huì )注銷(xiāo)登記前，應當在所在區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)指導監督下，做好全體業(yè)主共有和業(yè)主委員會(huì )的財物等清算工作，在清算結束之日起十五日內辦理注銷(xiāo)登記。

　　申請注銷(xiāo)登記，應當提交業(yè)主委員會(huì )負責人簽署的注銷(xiāo)登記書(shū)和清算報告書(shū)。房地產(chǎn)管理部門(mén)準予注銷(xiāo)登記的，發(fā)給注銷(xiāo)證明文件，收繳業(yè)主委員會(huì )登記證書(shū)、印章。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )換屆、注銷(xiāo)后的工作和財物移交

　　業(yè)主委員會(huì )換屆選舉前，或者新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后，在未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)核準登記之前，原業(yè)主委員會(huì )除不得新訂、變更和續訂物業(yè)管理服務(wù)合同外，應當繼續履行其職責。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì )經(jīng)區、縣房地產(chǎn)管理體制部門(mén)核準登記后十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將任期內所形成的檔案資料以及財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　業(yè)主委員會(huì )分立、合并的，其檔案等資料應當移交給相應的業(yè)主委員會(huì )；業(yè)主委員會(huì )因物業(yè)管理區域房屋全部被拆遷或滅失注銷(xiāo)的，其檔案等資料應當移交給所在地區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)；其他剩余財產(chǎn)，法律法規另有規定的，安照有關(guān)規定處理。

　　三、業(yè)主委員會(huì )運作

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )會(huì )議

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者副主任負責召集。有二分之一以上委員提議的，業(yè)主委員會(huì )應當就提議內容召開(kāi)會(huì )議。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，應當提前七天將會(huì )議通知及有關(guān)材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，并由主持人簽字，涉及重要事項的會(huì )議應當由全體出席會(huì )議的人員簽字。

　　業(yè)主委員會(huì )討論物業(yè)管理重大事項的，應當邀請所在區、縣房地產(chǎn)管理體制部門(mén)和居委會(huì )參加，可以邀請業(yè)主、使用人代表列席；業(yè)主委員會(huì )應當充分聽(tīng)取房地產(chǎn)管理體制部門(mén)、居委會(huì )、業(yè)主、使用人借助的意見(jiàn)。

　　業(yè)主委員會(huì )作出的決議、決定，應當向全體業(yè)主和使用人公告。

　�。ǘ�）業(yè)主代表補選或調整

　　業(yè)主代表缺額時(shí)，應當予以補選；產(chǎn)生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時(shí)，業(yè)主代表應予相應調整。業(yè)主代表具體補選或調整辦法應當在業(yè)主委員會(huì )章程中予以約定。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )委員缺額補選

　　業(yè)主委員會(huì )委員缺額時(shí)，應當在下一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)時(shí)予以補選，缺額人數超過(guò)四分之一時(shí)，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )予以補選。

　　業(yè)主委員會(huì )委員缺額時(shí)的補選，應當在業(yè)主委員會(huì )章程中予以約定。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )委員停任和罷免

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，并由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)下一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )確認：

　　1、已不是業(yè)主的；

　　2、無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　　3、因疾病而喪失履行職責的能力的；

　　4、有犯罪行為被司法部門(mén)認定的；

　　5、以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì )提出辭呈的；

　　6、兼任所轄區域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

　　7、嚴重違反物業(yè)管理法規或者拒不履行業(yè)主應盡義務(wù)的；

　　8、其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主委員會(huì )委員被免職的，必須在業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )確認之日起七日內將由其保管的業(yè)主委員會(huì )的印章、文件、資料、帳簿以及屬于業(yè)主委員會(huì )所有的財物等移交給業(yè)主委員會(huì )。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì )訴訟

　　業(yè)主委員會(huì )的訴訟以及訴訟費用的來(lái)源、收取等，應作為物業(yè)管理重大事項，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )討論。業(yè)主委員會(huì )的訴訟費用，由全體業(yè)主承擔。

　�。�六）業(yè)主委員會(huì )公章使用管理

　　業(yè)主委員會(huì )公章由業(yè)主委員會(huì )主任負責管理，并按公章管理制度使用。除業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通知和業(yè)主委員會(huì )授權范圍內的日常維修費用結算以需使用公章的，應當由業(yè)主委員會(huì )會(huì )議決定。凡違章使用公章，造成經(jīng)濟損失或嚴重不良影響的，由負責人承擔法律責任。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會(huì )檔案管理

　　業(yè)主委員會(huì )應當建立下列檔案資料，并指定專(zhuān)人保管：

　　1、各類(lèi)會(huì )議記錄、紀要；

　　2、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )作出的決議、決定等書(shū)面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生、登記的材料；

　　4、業(yè)主、使用人情況目錄、清冊。