業(yè)主有權監督物業(yè)服務(wù)

　　如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業(yè)主。

　　作為業(yè)主，入夏以來(lái)，王女士多次發(fā)現自己所居住小區的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣，小區的保安不就形同虛設了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說(shuō)。

　　這事王女士管得好，她完全有權利這樣做，《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規定，業(yè)主有9項權利可以充分行使：1，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3，提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；4，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；5，選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；6，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；7，監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8，對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；9，監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用。

　　有權利當然也少不了有義務(wù)。為維護全體業(yè)主的共同利益，條例規定業(yè)主應盡的義務(wù)有5項：1，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；2，遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；3，執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；4，按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修基金；5，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　誰(shuí)有權選聘、解聘物業(yè)公司？誰(shuí)有權制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項，《物業(yè)管理條例》把權利交到了業(yè)主大會(huì )的手里，而不是業(yè)主委員會(huì )。對業(yè)主委員會(huì )，條例給予的地位是業(yè)主大會(huì )的執行機構。

　　為什么這么規定？不少專(zhuān)業(yè)人士認為，其含義在于“不讓少數人決定多數人的事情，大家的事情大家決定”。

　　那好，業(yè)主大會(huì )如何來(lái)履行自己的職責呢？根據條例規定，業(yè)主大會(huì )應有物業(yè)管理區域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開(kāi)。業(yè)主大會(huì )作出的決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1／2以上通過(guò)。還有，業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。

　　注意到，上述規定與去年10月征求意見(jiàn)的條例草案所規定的基本一致。當時(shí)就有一種意見(jiàn)認為“這很難做到”。比方，對于一些大社區來(lái)說(shuō)，要求1／2以上的業(yè)主到會(huì )，這幾乎很難做到；重大決議通過(guò)要求2／3多數，這就更難了。有人擔心，如果真正操作起來(lái)困難重重的話(huà)，結果將會(huì )使本意要有效維護全體業(yè)主的權利流于形式。

　　正是充分考慮了社會(huì )意見(jiàn)，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規定，即業(yè)主大會(huì )可采用或集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的靈活方式召開(kāi)，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )。

　　“此舉增強了業(yè)主大會(huì )的可操作性。”一位專(zhuān)家評價(jià)說(shuō)。