房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的地域性市場(chǎng)，不存在統一的、一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場(chǎng)的方式，需要綜合考慮本章第三節所介紹的地域、物業(yè)類(lèi)型和目標市場(chǎng)三種細分方式。

　　編制物業(yè)管理計劃時(shí)，首先要把目標物業(yè)放在正確的細分市場(chǎng)內，并用這個(gè)細分市場(chǎng)的相關(guān)標準來(lái)評價(jià)目標物業(yè)。這個(gè)工作過(guò)程，就是市場(chǎng)分析的過(guò)程。為了作出準確的市場(chǎng)分析，必須首先進(jìn)行認真、詳細的市場(chǎng)調研，搜集特定的、可與目標物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評價(jià)目標物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關(guān)系，還要考慮其在區域內的位置。對不同類(lèi)型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價(jià)居住物業(yè)區位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度（市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當前居住狀況）；⑤社區文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周?chē)�人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買(mǎi)力水平和消費習慣。寫(xiě)字樓物業(yè)區位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周?chē)�土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車(chē)位數量）。