編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計劃的基礎工作

　　為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準確把握物業(yè)所處鄰里區域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領(lǐng)會(huì )物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計劃的基礎。

　�。ㄒ唬﹨^域宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析

　　區域宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周?chē)�較大范圍內的社會(huì )、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展狀況與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區域”范圍沒(méi)有明確的定義，可認為是對目標物業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區域。區域宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析的主要資料，來(lái)自于國家及地方政府編制的統計年鑒、各行業(yè)協(xié)會(huì )正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò )發(fā)布的信息等。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的地域性市場(chǎng)，不存在統一的、一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場(chǎng)的方式，需要綜合考慮本章第三節所介紹的地域、物業(yè)類(lèi)型和目標市場(chǎng)三種細分方式。

　　編制物業(yè)管理計劃時(shí)，首先要把目標物業(yè)放在正確的細分市場(chǎng)內，并用這個(gè)細分市場(chǎng)的相關(guān)標準來(lái)評價(jià)目標物業(yè)。這個(gè)工作過(guò)程，就是市場(chǎng)分析的過(guò)程。為了作出準確的市場(chǎng)分析，必須首先進(jìn)行認真、詳細的市場(chǎng)調研，搜集特定的、可與目標物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評價(jià)目標物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關(guān)系，還要考慮其在區域內的位置。對不同類(lèi)型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價(jià)居住物業(yè)區位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度（市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當前居住狀況）；⑤社區文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周?chē)�人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買(mǎi)力水平和消費習慣。寫(xiě)字樓物業(yè)區位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周?chē)�土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車(chē)位數量）。

　�。ㄈ�）鄰里分析

　　一般認為，在人口密集的大城市范圍內，鄰里可由周?chē)�的幾個(gè)街區或相互交叉的主要街道的鄰近地區組成。鄰里的邊界線(xiàn)往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱(chēng)為同質(zhì)區域。鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周?chē)�的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會(huì )吸引到它那里去。不管目標物業(yè)有什么特點(diǎn)，周?chē)�的相鄰物業(yè)都會(huì )對其創(chuàng )新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內容有：搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標物業(yè)租金潛力的依據；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會(huì )出現新的競爭對手等。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)現狀分析

　　物業(yè)現狀分析就是對整個(gè)物業(yè)的物理狀況及運行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運行預算，研究物業(yè)當前的管理策略和工作程序狀況，這是實(shí)際估計物業(yè)租賃價(jià)值的第一步。分析現狀物業(yè)之前，應對一個(gè)物業(yè)的結構、外觀(guān)、設備等狀況進(jìn)行各項檢查，詳細查清下列有關(guān)的項目并仔細地記錄其結果：

　　1.建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數目有多少。

　　2.物業(yè)令人滿(mǎn)意程度（外觀(guān)印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶(hù)的特征）如何。

　　3.可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現代化程度）如何。

　　4.建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門(mén)窗、樓梯、電梯）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當的地方能否糾正。有無(wú)需要請結構工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問(wèn)題。

　　5.建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備、供暖設施、供電系統等的狀況如何。

　　6.提供有什么樣的休閑、娛樂(lè )場(chǎng)所及設施。它們的實(shí)體及外觀(guān)狀況如何。

　　7.土地與建筑物的關(guān)系（如停車(chē)場(chǎng)、分區規劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

　　8.建筑物的現行管理標準是什么。在租戶(hù)選擇、購買(mǎi)控制、租金收繳、維修及管理等方面的現行政策和程序如何。

　　9.當前的出租率、租金水平及租戶(hù)構成如何。

　　10.當前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習及目標怎樣。

　�。ㄎ澹�業(yè)主目標

　　明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來(lái)維護業(yè)主的利益。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒(méi)有具體的目標。物業(yè)管理師就要通過(guò)調查、分析有關(guān)投資信息，來(lái)確定較為具體的目標。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細節問(wèn)題亦予過(guò)問(wèn)。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標作解釋工作，例如有業(yè)主同時(shí)提出了最小維護費用和最大增值兩個(gè)不相容的目標。