一、區位的含義

　　房地產(chǎn)投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。這充分說(shuō)明了在房地產(chǎn)投資中，區位選擇的特殊重要性。

　　房地產(chǎn)投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀(guān)位置和中觀(guān)、微觀(guān)位置。

　　對區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會(huì )、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范圍內，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區，該地區就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著(zhù)時(shí)代的潮流。某一具體區位所處的社會(huì )、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該區位附近的市場(chǎng)需求和消費特征。

　　房地產(chǎn)投資者對區位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著(zhù)宏觀(guān)社會(huì )經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，城市中各區位的相對重要性也會(huì )不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來(lái)是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區，但隨著(zhù)浦東新區的開(kāi)發(fā)建設，基礎設施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區；北京市前門(mén)商業(yè)區原是北京市三大中心商業(yè)區之一，但隨著(zhù)北京市城市建設的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區陸續建成，前門(mén)商業(yè)區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展計劃及城市規劃，用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光，來(lái)認識和把握房地產(chǎn)投資中的“區位”。

　　二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對區位的特殊要求

　�。ㄒ唬┚幼∥飿I(yè)

　　居住項目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類(lèi)項目的投資區位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設施等。

　　2.公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來(lái)分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車(chē)還只是剛剛進(jìn)入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴(lài)程度非常大，因此居住項目區位選擇時(shí)應認真考慮公共交通系統的完備程度。

　　3.環(huán)境因素。隨著(zhù)城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求。山、水、綠地、陽(yáng)光、清新的空氣、無(wú)噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區位時(shí)要慎重考慮的因素。

　　4.居民人口與收入。居住項目的市場(chǎng)前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區進(jìn)行，就意味著(zhù)提高了成功的可能性。

　�。ǘ�）寫(xiě)字樓物業(yè)

　　影響寫(xiě)字樓項目區位選擇的特殊因素包括：

　　1.與其他商業(yè)設施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著(zhù)聚集效應，同樣位于城市中心商務(wù)區的項目，/物業(yè)管理師報考條件/則其未來(lái)的使用者就可以方便地同位于相同區域的客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設施接近的程度，決定了寫(xiě)字樓項目對未來(lái)使用者的吸引力。

　　2.周?chē)�土地利用情況和環(huán)境。如果寫(xiě)字樓項目所處的位置，周?chē)�有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會(huì )大大降低該寫(xiě)字樓的吸引力。寫(xiě)字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶(hù)的吸引力。

　　3.易接近性。寫(xiě)字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì )極大地影響到寫(xiě)字樓的檔次。寫(xiě)字樓建筑周?chē)�如有多種交通方式可供選擇（公共汽車(chē)、地鐵、高速公路等）能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車(chē)位也會(huì )影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商務(wù)區的寫(xiě)字樓不能像郊區寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車(chē)位，但位于大城市中心商務(wù)區的寫(xiě)字樓周?chē)�往往有方便快捷的公共交通�?/p>

　�。ㄈ�）零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區域分析的結果。商業(yè)輻射區域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛(ài)及購買(mǎi)能力分析。

　　商業(yè)輻射區域通常被分為三個(gè)部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區域次要區域是距離項目所處地點(diǎn)5～15kin的區域（對市級購物中心而言），項目營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區域；邊界區域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%.

　�。ㄋ模┕�業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)項目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。