市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要目的是為了吸引潛在的租戶(hù)，以獲取一個(gè)理想的出租率。物業(yè)管理機構常被業(yè)主聘請為租務(wù)代理，對于一些大型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，也常常設置市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，獨立或配合物業(yè)代理機構，負責物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。然而，不論市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員從何而來(lái)，他們必須熟悉當地相關(guān)類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)，并在此基礎上制定一個(gè)有效的市場(chǎng)宣傳計劃，采取一系列有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，來(lái)影響潛在租戶(hù)的尋租行為及其承租決策，進(jìn)而達到提升物業(yè)租金、提高入住率的目的。

　　租戶(hù)由于大都需要投入一筆數量可觀(guān)的資金用于裝修，且其在當前承租的物業(yè)內已建立起了廣泛的業(yè)務(wù)聯(lián)系，所以一般不愿意頻繁更換辦公或經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)；如果由于業(yè)務(wù)拓展等原因必須更換時(shí)，也會(huì )希望在其新的辦公或經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)能保持較長(cháng)時(shí)間的穩定。由于不愿經(jīng)常更換辦公和經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，又由于歷時(shí)數載的長(cháng)期租約會(huì )令租戶(hù)支出成百上千萬(wàn)元的租金，所以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員常常采取主動(dòng)出擊的策略，即主動(dòng)與潛在的租戶(hù)直接接觸，以保持物業(yè)較高的出租率。當然也不能忽視廣告宣傳的作用。

　　進(jìn)行主動(dòng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，首先就要有了解潛在租戶(hù)的信息渠道。一般說(shuō)來(lái)，企業(yè)的年度報告往往能為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員提供有關(guān)該企業(yè)擴展經(jīng)營(yíng)規模、設立新的分支機構等信息，有關(guān)租賃登記的信息則能顯示哪些公司的租約將要到期。

　　在對物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的過(guò)程中，最關(guān)鍵的就是要告訴潛在的租戶(hù)，如果租住本物業(yè)，不僅能夠順利地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且其所要支付的租金物有所值。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員通常從四個(gè)方面來(lái)宣傳其所推廣的物業(yè)：

　�。�1）價(jià)格優(yōu)勢。企業(yè)都會(huì )不斷地為增加其盈利水平而努力。如果市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員能夠向其表明物業(yè)在租金上具有競爭力，能顯著(zhù)地減少其經(jīng)營(yíng)成本支出，同時(shí)又能滿(mǎn)足其業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，整棟物業(yè)適合其經(jīng)營(yíng)的內容及特點(diǎn)，則肯定會(huì )引起這些公司的興趣。

　�。�2）物業(yè)本身的素質(zhì)。租戶(hù)非常重視其所承租物業(yè)所處位置的交通通達程度、公用設施的完備情況及使用成本、為租戶(hù)提供的服務(wù)的內容及收費標準、物業(yè)管理水平的高低、建筑室內空間布置的靈活性和適應性等。例如，就寫(xiě)字樓物業(yè)而言，隨著(zhù)辦公室自動(dòng)化水平的迅速提高，許多企業(yè)希望在新的寫(xiě)字樓內添置更多的現代化辦公設備，以提高其辦公效率和工作水準。如果市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員能夠向潛在的租戶(hù)表明其所推銷(xiāo)的寫(xiě)字樓能滿(mǎn)足客戶(hù)的這些需求，則很可能會(huì )使潛在的租戶(hù)變?yōu)楝F實(shí)的租戶(hù)。

　�。�3）良好的聲譽(yù)。就商業(yè)價(jià)值而言，聲譽(yù)是一種可以推銷(xiāo)的商品。聲譽(yù)良好的物業(yè)的租金肯定會(huì )比較高，但也會(huì )使租戶(hù)的商業(yè)機會(huì )增加，從而大大提高其營(yíng)業(yè)額。這就會(huì )使物業(yè)租金在租戶(hù)的毛經(jīng)營(yíng)收入中所占的比例下降。此外聲譽(yù)良好的物業(yè)也能給高素質(zhì)的職員帶來(lái)一種成功感，這非常有利于租戶(hù)吸引優(yōu)秀人才。

　�。�4）經(jīng)濟實(shí)用。對于一些中小型租戶(hù)來(lái)說(shuō)，物業(yè)的豪華程度和優(yōu)越的地理位置并不一定是其選擇物業(yè)時(shí)要考慮的主要因素。例如，當通貨膨脹嚴重或商業(yè)活動(dòng)處于低潮時(shí)，一些大型租戶(hù)也會(huì )為了控制成本支出而不再過(guò)分追求高檔次的寫(xiě)字樓。所以，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員宣傳物業(yè)空間的經(jīng)濟實(shí)用，就顯得非常重要。