租賃建設用地使用權（國有土地租賃）

　　依據：《土地管理法實(shí)施條例》、國土資源部《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》。

　　《土地管理法實(shí)施條例》規定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓?zhuān)粐�有土地租賃；國有土地使用權作價(jià)出資或者入股。

　　通過(guò)租賃方式從國家直接取得的建設用地使用權能否作為物權意義上的土地權利，一直是理論界爭議的熱點(diǎn)問(wèn)題，雖然在《土地管理法實(shí)施條例》中國有土地租賃與出讓、作價(jià)出資并列作為國有土地有償使用的方式，但是，2007年《物權法》并未將其列為國有建設用地使用權取得方式。

　�。�1）國有土地租賃的內涵

　　國土資源部《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

　�。�2）國有土地租賃權能及規定

　　國有土地租賃可以轉租、轉讓和抵押。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權利。承租人轉讓土地租賃合同，租賃合同約定的權利義務(wù)隨之轉讓給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續有效。地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權實(shí)現時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉讓。在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關(guān)系。

　�。�3）國有土地租賃方式和期限

　　承租人取得土地使用權時(shí)未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權時(shí)支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價(jià)余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(cháng)期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調整的時(shí)間間隔和調整方式。

　　國有土地租賃可以根據具體情況實(shí)行短期租賃和長(cháng)期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構筑物建設后長(cháng)期使用的土地，應實(shí)行長(cháng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(cháng)租賃期限不得超過(guò)法律規定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期。租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。